破局之作，如何打造区域生活升级型主题商业

来源：联商网希文
时间：2022-04-29 17:55:59

每一个区域，都有一个地方，浓缩着商业的精髓，见证繁华的更迭，成为区域印象的独特名片。于深圳石岩而言，宏发大世界就是这样一个地方。

然而，随着城市化建设的飞速发展和体验式消费时代的到来，石岩的商业格局已进入新阶段，陪石岩走过十余载岁月的宏发大世界主动求变。

在适应新时代发展的探索道路上，宏发大世界回顾过去，思考未来，探讨用拓展边界、填补空白的方式，寻求石岩线下商业的破局方法。

壹

石岩商业新机遇和困茧

疫情影响、区域发展、消费迭代等因素的多重影响，使石岩片区商业面临前所未有之变局。在高存量与高增量并存的市场竞争下，根植于石岩商圈的老牌商业将会面对怎样的挑战和机遇，本文尝试探索答案。

机遇-后疫情时代，体验为王

反复出现的疫情正在重塑人们的消费习惯。因新冠肺炎疫情期间出行受限，居民消费由线下进一步向线上转变，据国家统计局数据，2021年全年全国网上零售额130884亿元，比上年增长14.1%，在实物商品网上零售额中，吃类、穿类和用类商品分别增长17.8%、8.3%和12.5%，线下商品零售被线上经济严重挤占。

2021年12月份社会消费品零售总额主要数据

▲来源：国家统计局数据公开

另一方面，疫情让人们意识到身体素质的重要性，更为重视健康生活方式，对于医疗保健、健康运动等服务性产品消费也相应增多。此外，疫情带来的物理隔断也让人们更加渴望面对面的交流，居民对社交需求方面的消费相应提高。

因此，后疫情时代的线下商业体若想唤醒消费者的欲望，与其在商品零售发力，不如创造出更丰富、更契合周边消费者的商业空间与消费体验。

机遇-地铁时代，客群多样化

城由市而兴，市因城而繁华，轨道交通的发展往往能为区域发展带来重大变化。2020年地铁6号线开通，石岩进入地铁时代；预计2022年底地铁13号线开通，届时只需半小时即可从石岩直达南山科技园。轨道交通的全面升级将会实现石岩片区的人口腾笼换鸟，带来大批南山区外溢企业及科技产业白领，从而促进消费升级。

此外，宝安区十四五发展规划把石岩科创城纳入五大发展极核之一，产业升级，大型高科技/新兴产业工业园林立，让石岩拥有30万+的“产业园区”客群。

据已公示材料，石岩的城市更新规划占地体量超百万规模，片区约有26个城市更新项目，随着项目的陆续入市，将带来大量新晋家庭。

▲部分城市更新项目位置示意

由此可见，和深圳核心区往往只面向一种客群不同，从产业园区“蓝领”到南山区外溢“白领”，从本地“村民”到城市更新带来的“新居民”，石岩商业将面对来自不同价值链条的更多层次的消费客群。

困茧-石岩片区商业发展滞后

据RET睿意德数据，深圳2021年商业存量为927万㎡，居中国头部城市第三，商业地产活力指数位列全国第四位。然而，被石岩水库、铁岗水库和阳台山环抱的石岩的商业发展速度远远跟不上深圳的整体步伐。

2021年中国商业地产活力指数前20城市

▲数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心

虽然除了宏发大世界老牌商圈，分别以星城购物中心、汇邦中心和创维谷为中心的新兴商圈正在萌芽，但这些项目多以单一主题或一站式购物中心的形式规划，且很多城市更新项目仍在缓慢推进，石岩“多中心化”商业格局仍需一段时间才能真正兑现，宏发大世界依旧是目前石岩消费力聚集的“主要阵地”。

此外，石岩老商圈商业规划停留在过去式，以视务工人群为目标客群的传统超市百货、商街为主，客群单一，同质化严重，业态落后，品牌的知名度、丰富度等都存在不足，主要是以衣服饰品为主的零售商业和以个体户为主的小餐饮商业，竞争激烈，无法带来和城市生活相匹配的消费体验。

小结和思考

综上所述，石岩商圈的老牌商业将会面对的挑战和机遇如下：

地铁时代、旧改项目带来消费水平更高的客群，但单一主题的传统商业无法全覆盖具有石岩本地特色的多层次消费人群的需求。

人们的消费习惯正在快速变化，但常规业态的商圈规划无法满足后疫情时代飞速增长的体验式消费需求。

轨道交通升级拉近了石岩和市区的距离，但高质连锁品牌的缺席无法满足高品质的城市生活需求。

贰

宏发大世界的破局探索

抓住新机遇，碾碎困茧，深耕石岩生态圈十余年的宏发大世界积极探索，在突破单一、打破常规、冲破空白三个维度主动求变，全新打造区域生活升级型主题商业。

突破单一，多元化主题颠覆商业传统

宏发大世界突破传统商业的单一主题的局限，以提供覆盖全年龄、全时间的生活空间为目标，结合石岩本地发展特色，围绕片区居民的日常购物需求、夜生活消费需求和健康生活需求，将11万㎡商业体细分为3个不同主题——品质生活中心、夜娱生活中心、动感生活中心。

主题商业的改造不是一朝一夕的事情，早在2019年，宏发大世界便开始了多元化主题商业的探索之旅。

目前，定位品质生活中心的二期商业——岁宝百货和夜娱生活中心的三期商业已经入市，一期商业正在紧锣密鼓地改造升级为动感生活中心，以此打造多主题、多中心的“第三生活空间”，让相关客群迅速找到自己的“圈子”，来焕新石岩及周边片区的商业活力并促进消费模式的升级。

打破常规，年轻化业态连通城市生活

宏发大世界打破石岩当下的常规业态，提出“即时可达的城市生活”概念，以差异化经营为导向，通过对业态的丰富和更新，为以18-35岁为核心的年轻消费群体提供一个便捷、舒适、可持续的生活乐享空间。

既破除当下石岩以街铺为主的局面，又异于传统购物中心的盒子概念，宏发大世界围绕年轻人生活方式，打造娱乐场景、外广场社交场景和天台篮球场等特色体验空间，以夜间娱乐、体育健康、餐饮、社交体验为核心要素，把品质生活配套与特色业态有机结合，以年轻化的业态组合，实现“三两好友，随约随乐”的自由体验，让城市生活在石岩老商圈愉跃全场。

冲破空白，高质连锁品牌更新石岩商业

以冲破石岩商业品牌空白为导向，宏发大世界一期商业旨在颠覆“百货一条街”的现状，加大高质量的连锁品牌、新晋品牌的引进占比，致力于为石岩带来前所未有的城市生活体验和品质生活方式。

目前，一期商业麦当劳、非烤勿扰、正浩体育、宏山齿科、周大福、六福、老凤祥等知名连锁品牌意向进驻，打造室内恒温游泳池、天台篮球场和外广场外摆等特色运动和社交空间，正在丰富小酒馆、撸猫馆、特色茶饮、品牌集合店等符合当下年轻人兴趣和追求的特色品牌，让消费者能体验到多元化场景，拉近石岩和深圳城市生活的距离。

叁

结语

宏发大世界是深圳宏发集团目前在石岩片区商业体量最大、最具知名度的商业项目，经过多年经营沉淀，已赢得良好的口碑与信赖，收获了庞大的消费者基础。这份底气给予了宏发大世界改造成主题商业的信心。

作为宏发集团在石岩片区商业新方向新路径上的破局之作，凭借着多主题商业定位、丰富的业态规划以及多元化的品牌加持，宏发大世界将会在石岩商业市场全面焕新，打造区域生活升级型主题商业，为城市商业带来新的惊喜和想象。

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