北京二手学区房价格一涨再涨 5年新增16万中小学学位能否降温“学区热”？

“出来一套就卖一套。”26日，北京市海淀区上地东里的一位房屋中介告诉第一财经记者。

在贝壳找房App上，第一财经记者发现，该小区近一周以来，二手房挂牌均价环比上涨了4.2%，而该小区所在的上地商圈，近一周二手房挂牌均价同比上涨了13.2%。目前，一套50平方米左右两室一厅的房源挂牌价为950万元，较之去年11月底，上涨近150万元。

上述中介人员表示，12年一站式优质教育资源是该小区的主要卖点。“目前，这种户型的房源仅剩一套，自22日挂出，4天有15人看过房。”

中原地产数据显示，2020年北京市二手房成交量16.9万套，创4年新高。学区房带动二手房，二手房带动新房成为本轮一线城市房价上涨的共同表现。据不完全统计，目前，深圳最贵学区房达到每平方米32万元;北京最贵学区房达到每平方米25万元。

学区房房价高涨的背后，是城市内部教育资源配置的不均衡，供给的不充分。

日前，北京市教委称，在“全面二孩”政策出台后，受出生人口增长周期影响，未来5年，北京市从小学到高中，适龄人口规模将进一步增加，学位需求压力将更加凸显。

近日，北京两会期间公布的“2021重点工作安排”提到，今年将新增2万个中小学学位。北京市教委1月发布的《关于进一步加强全市中小学学位建设的工作方案》也提到，到2025年，将新建、改扩建和接收居住区教育配套中小学150所左右，完成后新增学位16万个左右。增幅超过10%。

58安居客房产研究院分院院长张波认为，新增小学学位，会缓解整体教育资源相对紧张的矛盾，但对于优质学区房的降温，短期内效果可能并不明显。“学区房本身除了居住功能外还有很强的资源属性，往往容易更快在复苏市场上体现出来，春节后，北京东西城二手学区房交易量可能还会提升。”

“择校热”降温不明显

为促成区域内的教育资源均等化，北京市正加速布局“多校划片”政策。伴随该政策的落地，“择校热”并没有明显降温。

根据教育部办公厅相关文件，所谓“多校划片”，是指在目前教育资源配置不均衡、择校冲动强烈的地方，要根据实际情况，将热点小学、初中分散至每个片区，确保各片区之间大致均衡。截至2015年，全国已有24座大型城市在义务教育阶段全面启动了多校划片入学政策。

2020年以来，“多校划片”、“六年一学位”成为了北京市中小学入学的主要方式。

去年4月，被称为北京市“教育高地”的西城区首次宣布实行“多校划片”、“六年一学位”的政策。根据规定，在当年7月31日之后，在西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，全部以“多校划片”方式在学区或相邻学区内入学。

这意味着，北京市“城六区”中，除丰台区以外，均实行“六年一学位”。与其同时，六区域在2020年陆续都出台了“多校划片”的实施细则。

不过，西城区的学区房热度仍居高不下。当年11月，西城区二手房量价齐升。价格方面，环比增长了0.8%;成交量方面，环比增长约11.5%，并达到了2019年以来的一个高位。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟告诉第一财经，这是由于在“多校划片”的政策实施后，潜在购房者，尤其是学区房刚需群体，为降低购房风险，更倾向于选择教育资源较均衡的学区。

根据教育部要求，2020年3月以来，广州、苏州、沈阳、上海、成都等地相继推出“公民同招，民办摇号”的升学政策。去年4月，北京也明确提出，义务教育阶段招生将实行公办民办学校同时招生，超过招生计划的，将由电脑随机录取。在北京，除了个别国际学校，公办学校更受家长青睐。

在陈晟看来，实行“民办摇号”之后，优质公办学校的资源会变得更加稀缺，或一定程度上推进了公办学区房市场。

对于“望子成龙”的家长们而言，摆在面前的，是一个两难选择：花费几百万房价买个优质学位房;还是冒着不确定性因素，花百万学费，送孩子去高价民办学校?

以广州市为例，截至2020年，收费前十的民办学校年学费在18.5万～6.5万元。在“民办摇号”政策出台后，广州市多个公办学区房一度出现“跳涨”。

根据国际教育择校网数据，北京民办小学学费价格区间在5万～30万元。其中，收费标准较高的学校以国际双语学校为主，并多数提供学前到高中一站式教育。

“学区热”可持续吗

上海交通大学特聘教授、中国发展研究院执行院长陆铭近日评论称，通过“多校划片”以降温“择校热”，促进教育资源的公平的做法仍待商榷。教育资源的均等化或可通过教育财政投入的均等化来实现。

他进一步解释称，随着城市面积的扩张，需要对一些人口增量大的社区加大教育的投入，以改善教育的质量。

张波认为，从短期来看，降温“学区热”还需从政策入手，弱化学区划片带来的资源性差异，降低购房者对于房源和未来学区匹配性上的预期。

近日，在北京两会期间，北京市教委主任刘宇辉公开表示，将加强学区内、学校间的资源共享，提高学位资源利用效率。

25日，北京市住建委主任王飞表示，目前，北京房价保持平稳态势，涨幅在一线城市中属于中下游水平。2021年，将按照“全市统筹、因区施策”原则，逐步完善各区域调控长效机制。同时，近期将开展专项行动，打击恶意炒作和违规资金进入楼市。

第一财经记者注意到，在2021年地方两会期间，除北京之外，成都、广州、天津等地也纷纷提出将聚焦教育公平，增加中小学学位供给，促进公共资源均等化。其中，广州市教育局规划建设处负责人查吉德提到，将围绕“十四五”规划提出的目标任务，扩大优质教育资源覆盖面。至2022年，累计新增19万学位。

张波认为，从长期来看，教育的均衡化是个大趋势，但在没有完全落地之前，学区房的热度依然会有一定维持。因此，在二手房市场上，学区依然是个较为重要的关注因素。(吴斯旻)