连续多年成为全国两会关注热点公摊面积如何设定

来源：江苏经济报
时间：2022-03-09 09:55:04

3月6日，全国政协委员洪洋提出建议称：“在商品房销售中附加公摊面积是普遍现象，最可怕的是公摊面积缺乏法律依据和制度约束。国家取消公摊面积，可以将实际的公摊面积成本核算到实用面积之中，让老百姓明白付费，放心购房。”很快，“取消公摊面积”成为热搜话题，并一度占领3月8日微博热搜榜的榜首，引发广泛关注。

实际上，“取消公摊面积”这一提法已经连续多年成为全国两会关注热点之一。那么，公摊面积为何会备受争议，何时才会取消?物业费、取暖费等公摊面积所衍生的收费又该怎么处理?

很多第一次买房的人在买房时没太注意，也不会研究公摊面积是多少。合同上虽然标注了房本儿面积和建筑面积，但还有一句话叫“会存在一定误差，多退少补”。等你收房以后发现，好家伙，150多平方米的房子，实际建筑面积才110平方米，看看40平方米的公摊啊，比你主卧都大了。还有的开发商和物业把车棚、车库、人防工程的地下室这种国家明文规定不计入公摊面积的场所给你算下来。更可怕的是，从来没有哪一个专业机构在业主或第三方专业机构的监督下测量清楚每户的公摊面积，哪一个业主测量清楚了自家房子的公摊面积?公摊面积看不见摸不着，但老百姓却为他承担了高额的费用。同时，公摊面积也会带来更多的不合理收费。比如说你的物业费、取暖费往往是包含公摊面积收费的，可是这公摊出来的面积并不供暖啊!物业费呢?刚好反过来，这种应该算公摊的收费，却按照业主的建筑面积收取，难道你们物业进业主的屋子里帮业主打扫卫生了吗?最后，业主花钱买了公摊的面积呢?公摊面积所产生的收益呢?公共门厅、过道、电梯、地下室里面的广告收入，物业和开发商为什么不给分配业主呀?

公摊面积如何设定

根据建设部的文件规定，公摊建筑面积是指整栋楼的产权人共同所有的该楼公用部分的建筑面积，具体包括各产权户的电梯井等公用区域、为整栋楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积，套与公共建筑之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。对于哪些建筑面积应计入公摊面积，在我国建设部颁布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》中有具体的规定和标准。而从公摊率来说，目前国家还未有具体的标准出台。一般来说，7层以下住宅公摊率为7%-12%;7-11层住宅公摊率为10%-20%;12-33层住宅公摊率为14%-24%。在合硕机构首席分析师郭毅看来，公摊系数并不是越小越好，如果公摊面积过小，会导致社区品质下调，包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水，从而影响居住舒适度。

实际上，就高层住房来看，彻底取消公摊面积是不现实的。对于消费者来说，其所关心的重点在于，在实际执行过程中，开发商是如何设定公摊面积的，这其中是否存在“灰色空间”。对此，同策研究院研究总监宋红卫表示：“目前针对公摊面积没有统一的计量标准，因此，公摊的比例基本由开发商来控制，规划部门审批即可。在当前的政策背景下，价格相同的两个商品房项目，很有可能因为公摊面积的原因就差出一个房间。这也是为什么很多项目在销售的时候都把得房率当作一个卖点。”

虽然国家对于公摊面积的划入有具体的规定，但是在执行过程中，消费者对公摊面积的测量和计价仍然是一头雾水。正如洪洋所述：“从来没有哪一个专业机构在业主或第三方专业机构的监督下测量清楚每户的公摊面积，也从来没有哪一个业主测量清楚了自家房子的公摊面积。”

据了解，目前在实际交易中，重庆是按照套内面积来进行交易的。另外，也有部分城市在购房合同中执行套内面积计价。例如，北京很早就执行以套内建筑面积计价，早在2003年12月1日开始执行的《北京市城市房地产转让管理办法》中明确，预售商品住宅实行以套内建筑面积计价，在2008年修订时则进一步明确：新建商品房转让应当按照套内建筑面积计价。但是，目前具体在销售环节和生活计费比如物业费征收方面，北京还是按照建筑面积来计算。

公摊面积衍生收费是否合理

除了公摊面积存在信息不对称外，在交房之后，由公摊面积衍生而来的物业费、取暖费等支出也引发了很多争议。“公摊面积还衍生出一系列不合理收费，如物业费、取暖费都是按公摊后的面积收费，在住宅寿命期，几十年的积累又是一笔巨额的‘冤枉’支出;与此同时，业主却并未享受到公摊面积的合法收益。”洪洋认为，“公摊面积既然摊给了业主，那公摊面积所产生的收益(广告、车位、会所、超市等收益)也应当摊给业主。”

此外，洪洋表示：“住宅物业费按建筑面积收费不合理。物业公司服务的只是公共面积，而并不入户服务，居民室内卫生和设施维修都由居民自己承担费用，为什么物业收费要包含室内面积?而公摊面积并不供暖，但是多数小区采暖费按照建筑面积(包含公摊面积)收取，这样的收费极不合理。”

对此，58安居客房产研究院研究总监陆骑麟表示：“目前全国几乎所有城市都是按照建筑面积计算房屋产权面积，并且政府征收税收、物业收费以及一些企业部门收费都是按照建筑面积这一标准进行计费的。”

陆骑麟建议：“政府在房屋买卖过程中征税时，若是优先使用套内面积征税，那么很多房屋的面积可能会降至90平方米以下，契税就按1%的标准征收，从而减少购房者的支出;另外，在民生领域中，居民的取暖、物业收费可以缓步推进使用面积收费标准，比如先从新办产权的商品住宅率先实行。”

而对于电梯轿厢、小区灯箱等占用公摊面积所产生的收益，郭毅认为：“此部分收益应当予以公示，并且在物业费收取中予以相应的减免。”中原地产资深分析师卢文曦表示：“计费标准的透明和优化是消费者关心的问题，比如不以建筑面积来征收取暖费、物业费等费用后，套内面积应如何征收，公用部分又应如何征收，采用怎样的计价方式更合理、更透明，也都值得深思。”

何时才能取消“公摊面积”

综上所述，买家不喜欢联营有两个主要原因：第一，感觉自己承担了很多无辜房产面积的额外费用，比如物业费、税费、购房费、取暖费等。公摊面积不属于我自己的私人区域，承担这些额外的费用感觉不划算。第二，公摊面积是个蠢账。你房产证上30平方米的公摊面积在哪里，谁也说不清。这就给了开发商更大的赚钱空间。如果一个小区有1000套房子，每套房子增加10平方米，那么整个小区可以多增加10000平方米的面积。如果住宅物业单价为1万元，开发商可以通过不存在的1万平方米面积多创造1亿元收入。

购房者想取消公摊面积。他们真的能取消吗?从现阶段的声音来看，公摊面积最终会取消，但是公摊面积的取消不是一朝一夕可以完成的，因为公摊制度在中国已经实行了25年，早已渗透到与房地产相关的方方面面。比如要取消公摊，那么小区公共面积的费用是谁的?如果公摊的费用由开发商承担，后期交付后开发商能否继续拥有公摊的处置权?这显然不符合住房需求;另一方面，如果取消了公摊，原本1万元的房价会不会迅速涨到1.4万元的单价?这种波动引起的房价波动如何平息;比如物业费和各种税费方面，原来是按照建筑面积计算的。取消公摊后，新的费用是直接适用于实际使用面积还是需要提高单价来部分补偿?这是一系列需要改变的制度问题，还有很长的路要走。

不久前，住建部等相关部门公布了《关于38项建设规范》。其中，在一系列条款中，明确指出了住宅建筑的套内面积是否应当用于交易。这是第一次在其文件中明确提到使用套内区域交易。此后，房地产市场的买家和开发商都认为，取消公摊可能已经提上日程，在不久的将来，公摊面积将不复存在。

当然，也有业内专家指出，有关部门提出的“按套内面积”的要求，只是对建筑标注的意见征集，并不意味着“以后房产交易要扣除公摊面积”，与房产销售等活动没有直接关系。与人们关注的取暖费、税费、物业费无关，即使取消公摊面积，也不太可能把钱退给已购房者。按照法律不及过往的基本原则，新制度改变不了过去制度下已经发生的事实。所以在过去公摊面积的制度下，开发商和物业公司因公摊收的钱，不能仅仅因为取消公摊就退回去。(宗禾)

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