物业服务行业掀收并购热潮从上市潮到收购潮背后逻辑何在

来源：广州日报
时间：2021-11-19 15:46:10

近日，融创服务与融创中国订立收购协议，以18亿元人民币收购融乐时代(海南)商业管理有限公司100%股权，将商业管理服务业务纳入战略方向之一，并与物管业务协同发展;本月初，融创服务才刚以6.93亿元收购第一服务3.22亿股股份。

这仅是最近物业服务领域并购的一起案例。

据中指研究院不完全统计，截至目前，今年物管服务行业共发生并购交易64宗，涉及并购方34家物业企业，交易总金额超过330亿元，相比2020年全年交易总额增幅超过200%。

物业服务行业掀收并购热潮

今年来，从年初合景悠活上演“蛇吞象”收购雪松智联，到2月份碧桂园服务以54.32亿元收购蓝光嘉宝，到年底的一系列并购，物业行业的并购潮热度不减。据悉，在目前60多宗并购中，有超过40起都是在下半年完成的。

以近期的并购来看，除了融创服务的一系列举措外，碧桂园服务、绿城服务、方圆生活服务、旭辉永升等多家物管企业均相继实施收并购。

克而瑞研究中心分析表示，今年物管企业的收并购，主要呈现三方面特征。

一方面是具备一定规模的物管企业收并购动作更为频繁，且力度更大，例如融创服务、碧桂园服务等。这使得物管行业在集中度提升的同时，分化加速，马太效应凸显。

二是近期收购事件中，被收购方不乏一些自然人，或较小规模的合伙企业，例如海伦堡物业收购的鑫和物业、方圆生活服务收购的广东益康物业等，其出售方的持有者均为自然人或合伙企业。这意味着，物管行业的部分中小规模企业正在被加速出清，行业加速整合提升，更趋专业化。

三是收购标的围绕物业管理展开的同时，向相关多元业务延伸，以通过收并购突破技术壁垒，或涉足更多物业延伸领域，拓展并完善业务结构。例如，融创服务、旭辉永升、康桥悦生活等均通过收购涉足商管服务;碧桂园服务通过收购邻里乐扩展科技赋能的社区增值服务;海伦堡物业通过收购鑫和物业涉足保洁服务、家政服务、园林绿化等。

从上市潮到收购潮背后逻辑何在

近几年，随着大量商品房交付，地产行业逐渐步入存量时代，物管服务已经发展成为一个巨量市场。2020年，物管行业曾迎来上市潮。如今，行业又掀起收并购潮，背后逻辑何在?

对此，克而瑞研究中心分析认为，政策利好下迎来收并购窗口期，资本涌入支撑收并购持续。

当前，房企投资和扩张承压，地产开发业务规模增速放缓，在此背景下，房企将触角更多延伸至多元化业务，以为业绩提供补充支撑。近年来物管行业陆续得到多个国家政策支持，物管赛道被利好，成为房企布局第二增长曲线的重要选择之一。相较于房地产行业融资收紧的大环境，当前物管企业上市筹集资金还相对轻松，资本的密集涌入助力行业加速整合、分化。同时，在资本开始筛选优质标的的背景下，出于提升市占率、弯道超车、提升竞争力等目的，物管企业兼并、收购现象加速涌现。因为物管企业通过收并购有利于驱动其规模扩张，提高市占率，继而以规模效益降低服务成本。随着上市门槛的提高，更看重盈利能力，计划上市的物管企业通过收并购有利于进一步扩大优势，提升定位，获得更高估值。

易居研究院智库中心研究总监严跃进接受记者采访则表示，物管行业的收并购有所变化，过去是“大鱼吃小鱼”的模式，其实是一个很清晰的竞争模式，即大企业凭借实力吞并小企业，而近期出现的一些例子，却发生在一些大企业身上。类似差异和房企的资金状况或债务压力等有关。不过反过来也还是说明物业行业的一个比较尴尬的地方，似乎很多企业若是转让项目，首先是转让物业板块的，这也说明物业板块其实地位还不是很高。

“从物业管理行业的发展角度看，空间势必在扩大，并且后续还会继续扩大。但是如何寻找到盈利机会点，却是需要花费较多的研究时间的。目前行业似乎也没找到一个非常明确的产生充裕现金流和回报的机会。类似出售的现象，说明物业板块似乎成为部分房企回笼资金的一个平台。”严跃进说。

中小物企是否有机会“弯道超车”

在“大鱼吃小鱼”的过程中，中小物企还有出路吗?行业又将如何演变?

克而瑞研究中心表示，当前，物管企业收并购逐步进入白热化阶段，行业洗牌下头部集中度提升，马太效应凸显。对于上市规模物管企业而言，资本加持与收并购将成为其“两翼”，推动其扩大领跑优势;但与此同时，尽管物业管理为轻资产赛道，仍需警惕收并购过程中政府监管、估值定价、投后管理等方面的风险。对于中小规模物管企业而言，提升自身专业领域强项、提高运营效率、以服务赢得口碑是关键;在收并购市场上，更需要注重战略匹配程度，或有机会抓住窗口期“弯道超车”，例如合景悠活、和泓服务等;当然，在各方面发展受限情况下，做好自身业务，加入与自身战略相匹配的更具规模、更优质平台，不失为一种出路。

严跃进则认为，从公建物业设施的规模以及社会服务发展等角度看，此类物业服务的市场空间很大。把类似业务做到位，也能够更好地在全国相关物业市场上进行布局。例如在教育、医疗、体育设施、文旅项目等方面确实有较好的发展趋势。

同时，物业领域在智能化、数字化等融合方面，也亟需发力。后续物业服务行业势必要把这个市场的金子给挖掘到，尤其是数字化等方面的机会导入。(孙琼英)

关键词：物业服务行业并购热潮上市潮背后逻辑