2022重庆商业观察

近年来，山城重庆频频出圈。

从李子坝轻轨穿楼而过的魔幻，到1楼滨江路22楼市民广场的8D空间，再到重庆小面、牛油火锅等麻辣热情的美食，以及「勒是雾都」的豪爽直率性格……

特色鲜明的重庆，被人们津津乐道。

然而，或许「网红城市」的标签过于深入人心，以至于与重庆人日常生活息息相关的商业，常常被忽视。

事实上，重庆商业早已今非昔比，近年来更是风头正劲。

重庆已连续4年位居「中国商业地产活力40城」前十，2021年度更是高居该榜单第五位（前四为上海、北京、成都、深圳）。

重庆多商圈结构已形成，目前正处于快速迭代阶段。

据规划，解放碑-朝天门商圈、观音桥商圈将在三年内跻身世界级商圈行列。

「重庆向北」的代表——中央公园商圈，汇聚渝北吾悦广场、龙湖公园天街、重庆大悦城以及即将开业的合景·悠方（重庆）等项目，已初具规模。

并且，重庆重奢正在崛起。

新近动态是，重奢四强之一的协信·星光68广场于10周年之际开启了最大规模的调整，在原有品牌矩阵基础上，引入了Louis Vuitton路易威登、Van Cleef&Arpels梵克雅宝（重庆首店）、Cartier卡地亚、Tiffany&Co.蒂芙尼等一线品牌。

而从本土生长起来的强势商业品牌——龙湖商业，继续占据优势位置，推进全面布局；并在全国市场声量逐年上涨，正凭借轻重资产并举的战略，进入快速扩张期。

此外，重庆的文旅商业也格外引人注目。

长嘉汇弹子石老街、十八梯、贰厂等项目，在城市更新中融入文旅商业，取得了良好的市场反馈。重庆融创文旅城一期已开业，首年营收高达12亿，二期预计2022年年中正式亮相。

2022年重庆预计新开43个商业项目，其中「重庆100MALL」所属的「万科陆海国际中心」高度将达到458米，创造新纪录，刷新城市天际线。

「网红城市」标签之外的重庆商业，所呈现出的现状和发展趋势，值得关注。CRR谨以此文，记录下我们所看到的「真实的重庆商业」。

01.

持续迭代的多商圈结构

大山大河、彼此分割的地形特点，为重庆的多商圈结构提供了天然条件。

从早期的解放碑、观音桥、杨家坪、沙坪坝和南坪五大核心商圈，到近年来兴起的江北嘴、弹子石、冉家坝、大坪、中央公园等新商圈，重庆商业呈现出多点开花的局面。

据重庆市商务委相关数据，截至2020年底，重庆全市社会消费品零售总额在100亿以上的商圈达12个。

*重庆主要商圈图

我们认为，重庆多商圈结构不但具有天然优势，而且目前正处于快速迭代阶段。这主要体现在两个大方面：一是传统商圈升级，二是新商圈崛起。

解放碑步行街2020年度营业额172.2亿元，高居「全国示范步行街」榜首。据政府相关规划，解放碑商圈将从目前的1.2平方公里扩容至3.05平方公里，形成解放碑-朝天门商圈，串联城市地标、知名景点、历史遗迹、后街支巷。计划到2025年，汇集国际知名品牌500个，社零额突破1000亿元。

观音桥商圈汇聚了龙湖重庆北城天街、茂业天地、大融城、协信·星光68广场、CIC天和里购物中心等十余个商业项目，LOUIS VUITTON路易威登、GUCCI古驰、Burberry博柏利等90多个国际一线品牌，以及20多个西南、重庆「首店」。2020年度，观音桥商圈累计实现零售总额约467.5亿元。

2021年12月，重庆第三次土拍，观音桥片区电测村一带成为焦点。最终华润置地和香港置地联合竞得，将打造重庆首个重奢商业目的地。

杨家坪商圈正在升级。面积超1平方公里的「广大新天地」预计将于2023年建成，届时将打通杨家坪商圈与万象城区域，形成核心区域约3平方公里的主城最大商圈。

传统百货为主的沙坪坝商圈迎来了「大枢纽、大商圈、大天街」三位一体的龙湖光年，其中「大天街」所指的金沙天街已于2020年12月开业，且开业前三天营业额破亿，有效重振了沙坪坝商圈的商业活力。

以时代天街为核心的大坪商圈，社零总额从2013年的61亿元，增长到2020年的180亿元。今年下半年，8万方的时代天街E馆开业在即，大坪商圈2022年度社零总额将有望突破200亿。

2021年12月，中央公园商圈三大重点商业项目集中开业。

渝北吾悦广场（2021年12月25日）品牌开业率超98%，首日客流超20万人次；龙湖公园天街（2021年12月30日）开业三天迎来42万客流，业绩突破3700万；重庆大悦城（2021年12月31日）引入230+个品牌，其中重庆、区域首店约130家，旗舰店、特色定制店近50家……至此，「千亿中央公园商圈」正式拉开大幕。

*龙湖公园天街、渝北吾悦广场｜摄于2022年2月

有必要提及的是，传统核心商圈的升级，还体现在存量改造和城市更新领域。以解放碑商圈为例，原重庆日月光中心与龙湖商业签订合作协议，将被改造成为全新的旗舰级天街项目；周边的督邮街、铁板巷、九尺坎、筷子街等支巷的更新正在规划中，后续将承接商圈人流溢出，形成后街经济集群。

伴随着多商圈结构的持续迭代，重庆的重奢也在重点商圈持续进击，这座城市的消费活力开始被更多的顶级品牌看见与认可。

02.

进击中的重庆重奢

重庆最早的重奢购物中心可以追溯到2005年开业的重庆美美百货，囊括了Emporio Armani安普里奥·阿玛尼、Hugo Boss雨果博斯、MaxMara麦丝玛拉、Salvatore Ferragamo菲拉格慕等国际一线品牌。

后经过一年的闭店升级，重庆美美百货更名为「重庆时代广场」，并于2011年重新开业，陆续引进了Louis Vuitton路易威登西南旗舰店（重庆首家）、Tiffany&Co.蒂芙尼、Cartier卡地亚、Chaumet尚美巴黎、Burberry博柏利等重量级品牌。

2012年，GUCCI西南旗舰店亮相重庆金鹰财富中心，两年后PRADA西部最大旗舰店入驻重庆环球金融中心，解放碑「十字金街」闪耀山城。

2011年11月，协信·星光68广场开业，引入GUCCI古驰、Cartier卡地亚、PIAGET伯爵、OMEGA欧米茄等40+个国际品牌，成为观音桥商圈首个重奢购物中心。

2014年9月，重庆万象城一期开业。截至目前，一楼已云集HERMèS 爱马仕、BALENCIAGA巴黎世家、Cartier卡地亚、 BVLGARI宝格丽、VACHERON CONSTANTIN江诗丹顿、PRADA普拉达、Burberry博柏利等30+个国际奢侈品牌。

*重庆万象城｜摄于2022年2月

2017年9月，重庆IFS开业，带来的重奢品牌包括Louis Vuitton路易威登、GUCCI古驰、DIOR迪奥、Dolce&Gabbana杜嘉班纳、Bottega Veneta葆蝶家、Salvatore Ferragamo菲拉格慕、Giorgio Armani乔治·阿玛尼等。

重庆IFS

至此，重庆重奢市场形成了解放碑「十字金街」、协信·星光68广场、重庆万象城与重庆IFS四强鼎立的局面。

进入2021年，重庆重奢市场开始迎来变局。

2021年3月21日，Louis Vuitton路易威登最新形象店亮相协信·星光68广场，拉开了其10周年调整升级的序幕。

随后，Van Cleef&Arpels 梵克雅宝（重庆首店）、Cartier卡地亚、Tiffany&Co.蒂芙尼、Dolce&Gabbana杜嘉班纳、Stella McCartney斯特拉?麦卡妮、Salvatore Ferragamo菲拉格慕、TOD"S 托德斯等品牌纷纷入驻，协信·星光68广场品牌能级陡升。

*协信·星光68广场｜摄于2022年2月

前文提到，在2021年12月重庆第三次土拍中，观音桥片区电测村100亩地块成为焦点，并且其竞买条件堪称苛刻：

1、申请人或其上级控股公司、上级控股公司的子公司须已在中国全资持有运营总建筑面积10万方以上商业建筑项目；

2、持有运营时间不少于15年；

3、已与LVMH路威酩轩、RICHEMONT历峰、KERING开云、 HERMèS爱马仕四大国际消费品集团进行合作，并在上述项目内已引入以上四大国际消费品集团旗下的成衣、皮具、珠宝店品牌不少于10个；

4、建筑体量约12万方的集中商业，要在购地后45个月内开业。每延期一个月，支付总地价的万分之一作为违约金。

最终，华润置地联手香港置地斥资30.39亿拿下该地块，计划打造重庆首个重奢一站式目的地，或将一改此前重庆重奢品牌相对分散，消费者需往返多地购买的问题。

近年来重庆重奢市场蓬勃发展，重奢品牌纷纷入驻，甚至出现了同一奢侈品牌拥有多家门店的情况（LV在重庆拥有万象城、星光68广场两家门店），究其原因，主要有以下三点：

1、疫情限制海外购物，奢侈品消费持续回流

据权威咨询机构贝恩发布的《2021年中国奢侈品市场报告》，中国个人奢侈品市场2021年度预计增长36%，达到近4710亿元，整体规模较2019年近乎翻番。同时，2021年中国消费者境内产生的奢侈品消费占比达到90%以上。

2、人口基数大消费力强的重庆成为新增长点

据重庆市商务委数据，2021年度重庆社会消费品零售总额达13967.7亿元，同比增长18.5%，增速高居全国第三。

同时，重庆奢侈品消费潜力惊人。早在2017年9月15日，HERMèS爱马仕重庆万象城店就创造出单日业绩破1000万的纪录。

在北上深成等城市奢侈品布局已趋近饱和的情况下，重庆成为奢侈品市场新的增长点。

3、重庆时尚活力得到市场认可

消费水平之外，城市的时尚活力，也是重奢品牌决定是否进驻的重要指标。2017年《中国有嘻哈》横空出世，席卷潮流圈，重庆说唱歌手GAI成为双冠军之一。重庆「江湖文化」之下的时尚活力，开始被市场认可。

此外，已举办8届的「重庆国际时尚周」及买手店SND（2021年在上海前滩太古里开设旗舰店）为代表走向全国的重庆品牌，也成为市场了解重庆时尚的重要入口。

*2021中国重庆国际时尚周| 图据网络

基于以上分析，我们认为重庆重奢正在不断进击中，未来3-5年可能会吸引更多奢侈品牌入驻，重庆或将成为中国重奢市场举足轻重的力量。

相比重奢市场的相对「晚熟」，重庆的大众消费市场早已被众多品牌认可，这其中，龙湖商业居功甚伟。

03.

从「重庆的龙湖」，到「中国的龙湖」

龙湖集团1993年创建于重庆，经过近30年发展，已形成地产开发、商业投资、租赁住房、空间服务、房屋租售、房屋装修六大核心业务板块。

龙湖集团业绩增长稳定，自2011年荣登「福布斯全球上市公司2000强」以来，排名连续十年上升，并于2021年上升至榜单第198位。

龙湖的商业版图始于2003年的「龙湖重庆北城天街」，彼时观音桥刚经历拆迁，百废待兴。

作为商圈内第一个购物中心，龙湖重庆北城天街先后引入星巴克、优衣库、丝芙兰等时尚品牌，2014年更是引入了重庆首家Apple Store官方零售店，推动观音桥商圈崛起。

龙湖重庆北城天街开业19年来，凭借持续的业态创新与品牌迭代，始终保持领先的市场竞争力。据龙湖集团公布的2021年上半年业绩，重庆北城天街租金收益高居榜首。

*龙湖重庆北城天街| 图据网络

2012年龙湖重庆时代天街一期（A、B馆）开业，仅开业前两天便吸引近40万客流。到2016年三期D馆开业，龙湖重庆时代天街总营业面积达60万平方，推动大坪进入「百亿商圈」。龙湖重庆时代天街E馆预计今年下半年开业，届时大坪商圈社零总额或将突破200亿。

*龙湖重庆时代天街| 图据网络

2020年12月25日龙湖重庆礼嘉天街开业，招商率99%、开业率均97%，并迎来了2万平的山姆会员商店重庆首店。开业首日，龙湖重庆礼嘉天街营业额突破1400万。

2020年12月30日，全国首个商圈高铁TOD城市综合体龙湖重庆金沙天街开业，首日营业额破3千万，开业前三天营业额破1亿大关，创造了龙湖天街开业营收的新纪录。龙湖重庆金沙天街引入的530+个品牌中，其中有24家重庆首店、15个高端品牌和200家品牌旗舰店。

2021年12月龙湖重庆公园天街开业，引入300+个品牌，其中有超150个定制门店及城市旗舰店，超100个商圈首发品牌，超50个龙湖首进品牌，开业前三天总销售额超3700万元，激活了「中央公园商圈」的消费活力。

目前龙湖在重庆共有15座天街，其中8座天街已投入运营，7座天街正在规划建设中。

*龙湖在重庆15座天街分布图

得益于先发优势和高水平经营，龙湖商业在重庆已基本实现网格化布局，占据了多个重点商圈核心位置，以及人口密集的交通节点。

重庆人口基数大，江湖文化重，阶级意识相对淡薄，大众消费盛行。基于这样的城市及消费性格，龙湖商业在品牌组合方面，也呈现出明显的以时尚潮流、必吃榜餐饮、亲子体验等大众消费为主体的特点，并将这一行业特点逐步带到了全国更多城市。

2010年，龙湖商业走出重庆——龙湖天街三千集（成都）开业，自此，龙湖开始了全国布局之路。

2019年龙湖商业进入快速扩张期，年均新开购物中心数量超10个（约为此前的两倍）。截至2021年12月31日，龙湖已在北京、上海、重庆、成都、杭州等近30个城市布局超60座购物中心。

*龙湖上海北城天街| 图据网络

2021年3月，龙湖商业启动「轻资产战略」，截至2022年3月，龙湖已签约超10个项目，分布在重庆、成都、杭州、石家庄、汕头等城市。

在城市进入、选址布局和品牌组合方面，龙湖商业坚持「重庆经验」：以一二线城市为主要市场，以TOD模式为主要方向，优选便捷的轨道交通节点，品牌组合优先满足区域大众消费。

不过，重庆生长出来的龙湖商业基因，是否放诸全国市场皆准？在兼顾规模化与个性化的路上，龙湖商业是否已经有了成熟的应对方案？这些问题，将是接下来CRR持续关注的重点。

当龙湖商业从重庆「走出去」的同时，香港置地、华润置地等国内一流商业地产集团也在「走进来」，为重庆商业市场注入更多新鲜血液。在这个过程中，以重庆文旅商业为代表的细分领域更因此受益良多。

04.

百花齐放的重庆文旅商业

带着「网红城市」的标签，以及众多影视作品的加持，重庆近年已成为国内游大热门。

据重庆市文旅委统计，2021年国庆假期，重庆A级景区累计接待游客1273万人次，同比增长31.2%。2021年《抖音国庆旅游数据报告》显示，继五一小长假之后，重庆再次成为抖音最受欢迎的旅游城市。

重庆洪崖洞

旅游业的繁荣，得益于抖音、小红书等大众媒体传播，也离不开重庆在文旅商业板块的持续深耕。

早在2015年前后，重庆部分景区就已引入专业运营公司，老旧厂房、工业园区的改造也已拉开序幕，2020年更是引入文旅产业头部企业。目前，重庆文旅商业已呈现出百花齐放的状态。

2018年6月，长嘉汇弹子石老街正式开街，该项目由招商地产及香港置地联手打造，融合历史与时尚，引入高宅?法国水师兵营、大众书局、先锋艺术影院等品牌，一跃成为重庆时尚新地标。

就在前不久的2022年3月10-14日，「Louis Vuitton路易威登2022硬箱家居展」在重庆长嘉汇弹子石老街高宅?法国水师兵营举行。

*Louis Vuitton路易威登2022硬箱家居展重庆站| 图据网络

2016年，杭州新天地集团接下「重庆十八梯传统风貌区」的改造运营。2021年9月底，十八梯部分区域改造完成并开业。

风貌区以十八梯「七街六巷」为基础，打造十八个核心景点，呈现十八味地道重庆小吃，展示十八件重庆特色非遗产品，广受好评，并荣获2021「RICS Awards China」（RICS为「英国皇家特许测量师学会」英文简称）年度城市更新项目优秀奖。

作为工业城市，重庆在其产业迭代过程中留下了大量厂房、工业园区。重庆充分利用这一资源，打造「在地化」文旅商业。其中，鹅岭贰厂颇具代表性。

鹅岭贰厂前身为民国时期的「中央银行印钞厂」，20世纪50年代更名为「重庆印制二厂」，改造中保留了不同年代的建筑元素，同时引入重庆本土年轻主理人创办的品牌，实现「新与旧」的融合，吸引了大量文青前来打卡。

*贰厂｜摄于2022年2月

2020年，文旅产业头部品牌融创文旅城进驻重庆。

一期占地面积约70万方，包含渝乐小镇、水世界、海世界、雪世界、融创茂、高端酒店群等业态，开业首个周末接待客流突破40万人次，第一年营收高达12亿。

二期定位于「潮流娱乐体验街区」，将引入网红餐饮、夜店酒吧、零售潮牌、休闲社交等业态，预计2022年开业。

据重庆市文旅委消息，2022-2024年重庆将投资近3700亿，支持98个市级重点文旅产业项目发展，其中在建项目43个，规划建设目55个。

重庆文旅商业的持续发力，既是对其旅游业快速发展的顺势而为，也包含了激活景区、老旧厂房，焕发城市活力、提升商业价值的长远规划。

*重庆长嘉汇弹子石老街| 图据网络

2021年最新人口普查结果显示，重庆以3205.42万人高居全国城市排行榜第一位，远高于以2487.09万人排名第二的上海。

作为中国人口最多，同时也是历史文化底蕴深厚、近代工业发展较早的城市，重庆在商业发展维度上所呈现出的以大众消费为核心、稳定均衡的多商圈结构，以及文旅商业兴盛和近年来重奢侈发展迅速等特点，可以看作是当下中国商业发展的缩影，具有极高的参考价值。

此外，香港置地、华润置地、大悦城控股等一流商业地产开发商也陆续深耕于此，赋予了重庆更广阔的商业视野；龙湖商业从这里走向全国，也让「重庆经验」与「重庆个性」更具象地呈现在行业市场与消费者面前。

商业项目的呈现情况无疑是一座城市的商业活力能否持续提升的关键。有公开报道显示，2022年重庆预计新开商业项目40余个，其中就包括前文提到的合景·悠方（重庆）、融创文旅城二期、陆海国际中心等。

基于对重庆市场的多维度现状分析，以及对于未来新开项目的期待，CRR也将对重庆商业的发展情况继续保持关注

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