天天快讯:龙湖天街新考验

  • 来源:观点指数 冯彩云
  • 时间:2023-04-25 18:49:36

来源/观点指数

撰文/冯彩云


(资料图片仅供参考)

在疫情影响较大的2022年,大部分商业地产企业租金收入均录得不同幅度的下滑,但龙湖成为其中一家实现正向增长的企业。

目前,龙湖主要的商业地产天街系列2022年的租金接近90亿元,具备较大的规模优势。除新项目带来的租金增长外,已运营项目有更大的租金增长贡献。

此外,靠近交通设施的选址逻辑,以及大众消费的定位等,这些因素在较大程度上保障了客流量的稳定,对项目销售额的拉动起到了较大作用。

但与此同时,天街系列也面临着诸如考验:轻重并举下,轻资产业务能否成为新的增长点;如何保障现有运营项目长期贡献稳定租金;高密度城市布局下如何留住客流等。

“天街”租金增长考验

财报数据显示,2022年龙湖的运营业务不含税租金收入为118.8亿元,较上年增长14.1%。其中商场、租赁住房、其他收入的占比分别为78.1%、20.2%和1.7%。按此计算,商场部分的租金收入为92.78亿元,如计算上北京长安天街收入,则为94.26亿元。

龙湖商场部分持有的主要商业地产品牌为天街,定位为区域及城市型购物中心,是集购物、餐饮、休闲、娱乐等多业态为一体的一站式商业综合体。

从最新披露的运营数据来看,剔除星悦荟、家悦荟等项目,目前龙湖天街系列的产品线已开业62个项目,总运营面积为664.33万平方米,2022全年租金收入为88.94亿元,平均出租率93.53%。就营运数据来看,天街系列的整体表现不错,数年的发展使其拥有了较大的规模优势。

对于长期持有型物业而言,项目收益的稳定增长是衡量运营水平的重要指标。从租金增长角度看,2022年龙湖天街的租金收入同比增长约15.5%,使龙湖成为少数能在疫情影响严重、大部分商业地产企业租金下滑的背景下实现收入增长的企业,规模优势转化成了较强的风险抵御能力。

观点指数认为,其租金增长的原因有二。一是2022年整体商场规模实现了稳定递增,新增12个天街项目,在管项目增加带来的租金增长,一定程度上抵消了疫情带来的影响。

二是运营能力和营销活动拉动了租金收入增长,这部分的的作用更大。如剔除新增12个天街项目贡献的3.17亿元租金后,龙湖天街2022年的租金收入为85.77亿元,对比2021年76.99亿元的租金收入,仍可实现同比正增长。

数据来源:企业公告,观点指数整理

究其原因,主要得益于培育期和成熟期项目的贡献。据观点指数统计,在运营的62个项目中,有33个项目录得同比正向增长,占比过半。

未来项目供给上,截止2022年底龙湖在建商场24个,按2022年的开业速度,可支撑未来2年左右的项目供给,但这显然不够。因此,龙湖目前还在积极发展轻资产业务,逐步提高轻资产项目在开业项目中的比重。

据观点指数不完全统计,龙湖去年在北京、杭州等一二线城市有轻资产合作的消息,其中大部分将改造为天街项目。

来源:观点指数不完全统计

业绩会上,龙湖透露2023年将有5个轻资产、6个重资产项目亮相,未来将保持每年开业10个项目的节奏,轻重供给也渐趋于平衡。值得注意的是,虽然轻重并举下其未来的规模增长有一定保障,但轻资产不同于自持模式,以2022年签约的杭州下沙世茂广场采取的经营模式来看,主要采取服务费+租金收益分成的方式进行,收入分成视乎运营情况,收入不确定性较大。

数据来源:企业公告,观点指数整理

而一旦规模扩张降速,想要保证租金的持续增长,就意味着对单体租金收入提出更高的要求,但其目前主要依靠整体规模增长获取较高的租金收入,单体的租金并不高。

龙湖的天街系列中目前收入排名第一的是北京长楹天街,租金占比为5.9%,此外的62个在营项目中,有20个的租金占比低于1%,未来依靠部分单体项目运营来拉动整体租金增长的难度较大。

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此外,从项目的生命周期来看,其成熟项目的租金收入稳定,但上涨空间较小,甚至可能出现下滑。2022年,龙湖旗下的17个天街项目租金增长为负,其中运营时间较久的成熟期项目如重庆西城天街、上海虹桥天街租金同比跌幅分别为10.5%和9%。对其而言,成熟期项目的运营优化是个不小的挑战。

类TOD模式双面性

据观点指数观察,龙湖天街的布局逻辑主要以交通便利性为主导,大部分项目是地铁上盖,具备TOD模式的特性。2003年龙湖打造的首个天街项目就融入了轨道交通,现在这种选址原则也成为龙湖商业项目落地的重要标准。

来源:公开资料,观点指数整理

事实证明,这种选择逻辑很大程度上保证了项目客流量,为项目的后续发展提供了一定的保障。最新的2022年财报数据显示,龙湖旗下商场全年平均日客流200万人次,平均到单个项目,日均客流量超过3万人次。

此外,这种客流量的抗跌性也是较强的,数据显示,龙湖旗下项目在疫情之下的客流下降幅度不大,受疫情影响最严重的2022年日均客流量仅下跌4%。

数据来源:企业公告,观点指数整理

此外,依靠地铁交通方式带来的客流较为多元,既包括商务客群,也有家庭客群和通勤客群,年龄集中在25-45岁,为了最大程度吸纳不同类型客群,天街的主要定位为大众消费,最大程度辐射全年龄客层。

数据来源:观点指数整理

以龙湖2022年租金收入排名前五的天街项目为例,可以发现,占比较高的业态为零售和餐饮业态,其余则分别是儿童亲子、生活服务及文体娱乐。这种业态的特点也体现在其他龙湖天街系列项目之中,主要是出于一站式满足家庭群体的购物、带娃、休闲生活等场景的需求。

据观点指数观察,具体品类上,龙湖天街占比较高的零售品类为服装和时尚生活,这些品类承租能力强,对销售额贡献高,如优衣库;而餐饮则以大众饮品、刚需的简餐为重点,如星巴克、喜茶等。

实际上,上述品牌组合的核心竞争力并不强,大部分商业项目都能满足。当项目位于较成熟的商圈,周边有众多同类型定位的项目时,想要突围就变得非常困难。在此背景下,通过调改提升品牌竞争力显得尤为重要。

与此同时,天街网格化布局的特点也有一定局限性。这种选址逻辑意味着龙湖在同一个城市会布局较多项目,布局密度高。

数据来源:企业公告,观点指数整理

据观点指数统计,其目前在超过5个城市布局了5个以上项目,布局项目最多的是重庆,已开业项目为13个,另外还有2个在建项目,分别为重庆礼嘉天街C馆和重庆龙兴核心区天街。

观点指数认为,虽然能受益于网格化带来的规模优势,捕捉商圈区域消费崛起带来的消费机会,但未来增长有限,现有项目和未来入市项目可能面临客流分散和销售额的挑战。

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