多重障碍限制长租房市场发展 如何让大城市的青年人“租”能“长”居

今年的政府工作报告首次提出“规范发展长租房市场”。在“长租”已成为城市青年人重要住房方式的当下，如何让他们“租”能“长”居，成为今后规范与发展住房租赁市场的重要课题。

长租秩序待完善

今年的政府工作报告明确，解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

近几年，我国长租房市场需求增加。《2020中国青年租住生活蓝皮书》调查显示，“长租”已经成为城市青年习惯的生活方式：超过六成人已经租房三年以上;超过六成人将长租机构作为租房时的首选;约半数租客接受“租房结婚”;超过两成租客表示愿意一直租房。

然而，与新生代不断升级的租住需求相比，长租房市场的发展并未同步。上述蓝皮书同时显示，2020年全国投入租赁市场的存量房源为0.87亿套，而预计租赁需求人数为2.4亿，现存房源供不应求;同时房源质量难以满足租赁者日益提高的租住品质要求，部分城市房源中楼龄20年以上的占比约40%，且普遍存在设施老旧、配套缺失等问题。

近两年来，更是有多家长租公寓企业“爆雷”，房东与租客权益受损，租房风险陡然提升。多位在大城市租房的受访年轻人向中国商报记者表示，找到一处心仪的住处并不容易，要担心随意涨房租、无端被驱逐、中介跑路等问题。一旦发生矛盾，受困于维权渠道不畅，经济与精神都受到一定程度的损害。

全国人大代表、58同城CEO姚劲波表示，一些长租公寓运营方采取“高进低出”“长收短付”“租金贷”等高风险经营模式，资金链断裂现象时有发生。

发展的“阵痛”让长租房市场进入了今年政府工作报告的关注范畴。

多重障碍限制发展

“目前长租房市场的一个显著障碍就是租赁秩序不友好，黑中介、乱收费、房东与租客权益无法得到保障等问题突出。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对中国商报记者表示，当前关于长租房的市场监管政策不完善，当租赁双方的权益受到损害时，不知道该如何维权。

除此之外，李宇嘉认为，长租房是一个投入大、利润薄、需要长期经营的行业，应该鼓励专业的长租企业进入，培育规模化住房租赁市场。不过目前相关税费支持政策还未落实到位，这也是制约市场发展的关键因素。

贝壳研究院高级分析师黄卉向中国商报记者表示，从企业的角度出发，发展长租房市场目前受困于模式障碍与政策障碍。“我国现行的长租公寓商业模式单一、灵活性差，企业税负较高，不少企业难以实现盈亏平衡，在市场下行时期，企业风险加剧。由于租赁机构融资渠道缺乏，企业融资成本高、渠道窄，中小企业依靠长周期预收资金作为主要资金来源，租客权益保障不足。”黄卉说。

此外，退出机制与改造标准等政策上的不足也影响了企业进入长租房行业的积极性。黄卉对记者分析道，首先，新增租赁住房建设融资和资金退出机制欠缺。其次，存量盘活建设房源的改造标准和细则欠缺，特别是商改租、工改租的物业面临审批和改造障碍。

监管支持双管齐下

中国商报记者注意到，在此次两会期间，有多位代表委员针对如何规范发展长租房市场建言献策。其中，姚劲波建议，加快完善市场监管体系，防范行业风险。持续加大房源有效供给，并向新市民群体倾斜。稳步推进“租购同权”落地，充分保障租房者权益;全国人大代表、腾讯董事会主席兼首席执行官马化腾则从数字经济治理方面强调监管对长租行业的重要性。

“我们要努力地去培育一批长租企业，并在政策上扶持，让这些长租企业成为租赁市场的重要供给主体。”国务院参事室特约研究员姚景源同样建议。

针对长租房市场发展，黄卉提出五点建议：一是单列租赁住房用地计划，每年设定一定比例的租赁住宅用地出让面积;二是大幅降低租赁企业税负，包括房产税、增值税以及所得税等税种;三是加大金融支持力度，稳步发展REITs(房地产信托投资基金)，为租赁住房提供多元化债权融资，探索将基础设REITs试点成果拓展至租赁住房领域;四是加快出台长租房的建设及运营标准，包括设计、安全、管理、运营等多类标准的设计出台营标准;五是逐步推进“租购同权”。

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多地支持住房租赁市场发展

据了解，近期全国已有多地出台执行细则，从加强监管、扩大支持两方面规范鼓励住房租赁市场发展。

监管方面，上海要求推行实名从业制度。建立房地产经纪和住房租赁行业信用信息平台。对违法违规的机构和从业人员，通过部门信息共享，采取联合惩戒措施，将严重失信主体列为重点监管对象。北京提出，住房租赁企业向承租人收取的押金应当通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管，收取的押金数额不得超过一个月租金。

鼓励住房租赁市场发展方面，3月3日起施行的《南京市空间要素保障创新计划和若干配套政策》明确，扩大租赁住房土地供给，鼓励自有用地建设租赁住房。《宁波市中央财政支持住房租赁市场发展试点专项资金管理办法(试行)》中提到，支持租赁住房筹集。对配套完善的新建租赁社区按住房建筑面积给予1000元/平方米奖补，对其他新建类项目给予800元/平方米奖补。(王立芳)