地产行业融资持续收紧 “踩线”房企加紧回笼资金

来源：央广网
时间：2021-10-09 09:45:20

10月8日早间，第一服务控股发布公告称，公司股份将自10月8日上午9时起在港交所短暂停牌，以待根据香港公司收购及合并守则刊发构成本公司的内幕消息的公告。

作为当代置业旗下的物业上市公司，第一服务控股的停牌，不免让人联想到近期频繁发生的房企出售物业公司及其它子公司为母公司“输血”的案例。

地产行业融资持续收紧的背景下，“去杠杆”成为房企第一要务。而近期部分房企出现流动性紧张和债务违约事件，市场担忧情绪蔓延，叠加楼市销售下滑，促使不少房企通过提前处置资产快速回笼资金，保障合理充裕的流动性，确保资金链安全。

金融街回笼百亿资金

9月30日，金融街发布公告称，将旗下全资子公司北京德胜投资有限责任公司(以下简称“德胜投资”)100%股权及债权转让给凯龙股权投资管理(上海)有限公司，工商登记变更已完成，且全部转让价款15.75亿元支付完成。

资料显示，德胜投资目前主要业务为出租运营德胜国际中心部分写字楼和商业。德胜国际中心总建筑面积约 22.95万平方米，其中德胜投资持有运营部分面积约 3.8 万平方米，业态包含写字楼、商业、地下零散配套服务用房和车位。

德胜国际中心租户以中小创业型科技企业、餐饮企业等为主，租金承受能力相对有限，加之公司持有面积占项目整体比例较低，存在物业共用配套，管理界面交叉等问题，租赁经营压力较大，这也是金融街出售该资产的重要原因。

金融街表示，本次交易有利于优化公司自持物业资产结构，提升公司资产周转效率，优化公司资产负债结构，提升公司财务稳健性。本次股权和债权转让完成后，预计 2021 年度公司经营活动现金流可增加15.75 亿元，公司合并层面将实现净利润约 4.87 亿元。

事实上，这不是金融街第一次出售资产。去年12月，金融街与中信地产解除了中信城B地块的合作协议，获得返还合作价款约50.11亿元和资金占用费约 35.97 亿元。同期，金融街将旗下北京金丰万晟置业有限公司100%股权及相应债权转让予平安人寿，交易价格为37.1亿元。

处置资产为金融街补充了大量资金，2021年半年度报告显示，金融街期内投资活动产生的现金流量净额约为18.65亿元，相比去年同期的0.69亿元大幅增长，其中，处置子公司及其他营业单位为金融街贡献的金额高达35.15亿元。

在2021年半年度报告中，金融街还表示，将继续推进存量资产盘活、低效资产处置和产成品销售，加快现金回流，持续优化资产负债结构。

花样年出售旗下物业核心资产

同样在近期将旗下资产摆上货架的，还有花样年。

9月28日，碧桂园服务发布公告称，其间接全资附属公司碧桂园物业香港与彩生活签订股权转让协议，将以不高于33亿元的总代价收购彩生活旗下邻里乐控股集团有限公司100%股权，该公司拥有彩生活的核心资产，包括万象美物业、开元国际、开际商业等。

据悉，彩生活是花样年旗下的物业板块，在2014年成为中国内地第一家赴港上市的物业公司，有“物业第一股”之称，曾经风光无限。而现在彩生活核心资产被出售，分析人士指出主要是为缓解母公司花样年当前的流动性紧张问题。

据贝壳研究院统计，截至2021年年中，花样年剔除预收款后的资产负债率为72.7%，净负债率为74.8%，现金短债比为1.59。债务方面，花样年截至年中分别拥有借款约168.5亿元、优先票据及债券约343.7亿元及资产抵押证券约2.68亿元，其中约84.78亿元需要在一年内偿还。标普、惠誉、穆迪等国际评级机构均在9月下调了花样年的评级和展望。

为改善债务情况，在今年中期业绩发布会上管理层表示，花样年也在处理一些资产，包括长期的投资项目，对未来经营只会减少负债，增加现金流，不会影响到经营性的规模增长。

不过在10月4日，花样年控股发布公告称，公司本应在当天到期偿还的2.06亿美元的票据未能如期支付。公司股票已于9月29日停牌，直至另行通知。

针对这一问题，花样年集团在10月8日发布公告指出，公司间接控股股东花样年控股董事会及管理层正在就相关事件对花样年控股财务及经营状况的影响进行评估，并在地方政府、金融机构、财务顾问等多方支持下，成立了应急小组，正在制定风险化解方案，以期尽快化解阶段性困境。

未来或将出现更多股权转让交易

克而瑞分析师认为，股权转让潮是行业资金压力的体现，高杠杆、高负债、现金流状况不佳的房企生存空间收窄。

在近期的房企股权转让潮中，物业作为近年来发展最快、受资本市场认可度最高的多元化业务板块，相对买家更多且卖价较高，也就成为了被出售的主要选项之一。

除了彩生活被售卖外，近日市场消息传闻，合生创展拟收购恒大物业51%的股权，交易金额或超400亿港元;上市申请过期不久的新力服务据传将被新力控股予以转让，买家疑为金科服务。

另外，第一服务停牌也被认为是出售的前兆。资料显示，2020年10月分拆上市后，第一服务控股股价一直处于破发状态，并未获得资本市场青睐。同时其母公司当代置业2021年中期净负债率为93%，现金短债比为1.5，剔除预收款项后的资产负债率为83%，归入“黄档”。业内人士认为，在合适的时机以合理估值出售物企，或许能更及时有效地缓解母公司流动性问题。

为改善现金流，房企在转让股权的同时也在抓销售、抢回款。不过，传统销售旺季“金九银十”今年却表现低迷，据克而瑞统计，9月典型城市商品住宅成交同比跌幅扩至25%;中指研究院统计数据也显示，十月第一周重点监测城市新建商品住宅成交面积较去年同期下降33%，购房者置业意愿不足，市场情绪延续9月观望态势。

相关分析人士指出，成交规模下滑的主要原因在于房地产监管环境依旧较严，多地调控政策逐渐显效，导致购房者置业意愿快速下滑，市场观望情绪浓厚，预计短期内市场仍将延续降温态势。而在融资收紧、销售降温等形势下，踩中债务红线的房企或将继续出售资产，缓解流动性压力，未来房企股权转让的现象将继续增加。

(记者门庭婷)

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