8月二手房市场降温明显 未来市场或将继续下行

  • 来源:中国消费者报•中国消费网
  • 时间:2021-09-26 11:34:40

自今年4月份新一轮楼市调控密集发布以来,部分过热城市二手住宅成交量持续下滑,8月份二手房市场降温态势仍在进一步加剧。易居研究院智库中心研究总监严跃进对《中国消费者报》记者表示,当前,全国主要城市二手房市场持续降温,随着楼市调控的加码,叠加新房市场供应不减,预计后续二手房市场或将保持稳中有降。

市场降温明显

“8月份二手房市场整体止涨转跌。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐对《中国消费者报》记者表示,8月重点50城二手房成交量连续多月环比下降,9成以上城市二手房成交量同环比均下降,深圳、上海、杭州等重点城市同环比降幅均较大;价格下跌城市数量增多,深圳二手房房价连续4个月下跌,徐州、银川、金华等城市也出现价格下跌。

易居房地产研究院近日发布的《热点城市二手住宅市场报告》也显示,8月受其监测的13城二手住宅成交量约为5.7万套,环比下跌17.9%,同比下跌36.6%。

在许小乐看来,市场降温的原因有三个:一是调控持续加码,深圳、广州、合肥等重点城市出台二手房指导价,上海二手房贷款执行“三价就低”,提高了购房成本;北京、杭州、西安等限购、限售以及学区房调控政策收紧,减少了购房资格。二是信贷环境收紧,房贷加息、放款慢甚至银行不接单的城市增多。三是在市场下行期,需求端观望情绪加重,消费者入市更加谨慎。“对比来看,二手房市场调整幅度超过了新房。”他分析认为,一方面二手房指导价及银行贷款额度收紧对二手房的限制作用更大;另一方面,市场下行预期在二手房市场传递更快,相对而言,重点城市新房限价的政策下仍存在一二手房价格倒挂,吸引了购房需求转向新房市场。

二手房参考价威力显现

近期,大部分热点城市响应中央要求,加强了对房地产市场秩序的持续整治,出台了二手房指导价、限购、对赠与住房和离婚购房等历史漏洞打补丁等调控政策。

8月,深圳在二手房成交参考价等政策的影响下,市场降温显著,二手住宅成交量为1842套,同比下跌超8成,维持在2012年以来除春节月份的最低值附近。在易居房地产研究院监测的13个热点城市中,深圳的二手住宅成交量已经连续4个月垫底。

8月,杭州二手住宅成交量约为3160套,环比暴跌5成,同比暴跌6成。不到半年,杭州二手住宅成交量就从历史高位跌破历史低位,并创下近十年8月单月成交量最低值。

严跃进告诉《中国消费者报》记者,8月5日,杭州出台调控政策,进一步加强住房限购。落户未满5年需连续缴纳两年社保,非本地户口需连续缴纳4年社保,方能在限购范围内购买1套住宅。杭州楼市新政出台后,之前被暂停的杭州新房供应开闸,2万多套房源集中入市,也导致杭州二手住宅市场进一步被分流。

与杭州类似的还有东莞。8月2日,东莞出台“莞八条”,将个人住房转让增值税免征年限由2年调整为5年,并加快建立二手住房成交指导价发布机制,引导商业银行合理发放二手住房贷款,加大对虚高挂牌价乱象的整治力度。但从数据上来看,东莞与杭州形成鲜明的对比,8月其二手房交易量不降反增。《热点城市二手住宅市场报告》显示,8月份东莞二手住宅成交量环比增长约21%,同比增长约75%。严跃认为,或许是8月初新政出台后,部分交易为规避新规加速网签,使得8月成交数据大幅异动。随着时间推移,政策效应将逐步显现,预计其未来几个月二手住宅成交量下跌速度将和深圳类似。

截至目前,在易居研究院监测的13个热点城市中,深圳、东莞、成都和无锡4个城市已经出台了二手房成交参考价。另一方面,包括北京、深圳、杭州、成都、金华和无锡等城市,也因市场过热被住建部约谈,占当前全国被约谈城市的三分之一。

未来市场或将继续下行

金九银十是楼市传统销售旺季,二手房市场走势如何?对此,许小乐认为,年底前市场仍有向下调整的压力,市场预期或将继续下行,8月二手房市场景气度降至23,创2019年以来最低水平,接近市场转冷警戒线。

“降温态势已经明确。”58安居客房产研究院分院院长张波对《中国消费者报》记者表示,整体来看,8月各类城市均已确定性进入降温通道,虽有部分城市房价依然保持一定上涨,但总体上涨力度已趋缓,金九银十同比将降温,成色不足将是大概率趋势。

严跃进则认为,考虑到今年热点城市调控力度史上罕见,且多个热点城市的二手住宅价格环比涨幅已多月回落,预计未来二手住宅价格同比涨幅将继续回落。此外,热点城市调控力度可能继续加强,热点城市二手住宅市场或将进入“最冷冬季”。(记者孙蔚)

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