稳地价、稳房价、稳预期下半年楼市走向定调

来源：中国消费者报
时间：2021-08-09 14:37:14

7月30日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。本次会议为下半年房地产市场的走向定调，再次强调要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展，加快发展租赁住房，落实用地、税收等支持政策。

楼市调控总基调不变

今年以来，中央就房地产市场调控密集发声，严格落实“房住不炒”的政策主基调。

据统计，截至目前，2021年全国房地产市场总计发布调控文件超过320部，其中中央各部门发布有关调控文件已达46部。传递的政策导向十分明确：楼市调控总基调不变，坚持“房住不炒”、落实“三稳”、促进发展。

1月6日，住建部部长王蒙徽强调，要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，时刻绷紧房地产市场调控这根弦，全面落实房地产长效机制，强化城市主体责任，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。

3月5日，政府工作报告提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

4月30日，中央政治局会议召开，会议强调坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，并首次提出防止以学区房等名义炒作房价。

7月22日，国务院加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视会议召开，重申坚持“房住不炒”定位，全面落实稳地价、稳房价、稳预期房地产长效机制。会议还首次提出，要加快完善“稳地价”工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度。

7月23日，住建部联合8部门发布持续整治规范房地产市场秩序的通知，其中明确，因城施策突出整治重点，包括房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务四大方面，管控更加趋于全面。

7月30日，中共中央政治局会议再提“房住不炒”，释放出不把房地产作为短期刺激经济手段、坚定不移全面落实房地产长效机制的鲜明信号。

诸葛找房分析师刘光宇对《中国消费者报》记者表示，虽然这次中共中央政治局会议再次强调非同小可，意在调控风向更严，未来的调控内容可能会更丰富。“无论是调控方向，还是买房卖房，包括地方城市对房地产行业的态度以及开发商应该何去何从，其实都基本上有了定局，房地产市场的调控逻辑已经非常清晰。”

供地规则或推广北京模式

土拍政策的调控也是房地产调控的重要方向，稳地价是稳房价、稳预期的基础。

集中供地政策可以说是今年土地市场最大的变革。为保障充足的土地供应，降低土地市场热度，今年2月，国家自然资源部发布住宅用地分类调控文件，要求北上广深、南京、武汉等22个重点城市住宅用地实现“两集中”。

截至6月底，首批集中供地落幕，从结果来看，大部分土地市场的火热并没有得到根本抑制，资金实力雄厚的全国性房企及本地国企依然拿地凶猛。

华泰证券分析师指出，局部土地市场热度过高不利于稳房价、稳预期的形成，这是本轮监管层对土拍政策予以关注的主要原因。

为此，住建部提出要着力建立房地联动机制，推广北京市的做法，限房价、控地价、提品质，建立购地企业资格审查制度，建立购地资金审查和清退机制。

合硕机构分析师郭毅向《中国消费者报》记者介绍，土拍规则是影响集中供地成效的重要因素。作为“学习样本”的北京，因在土拍中采用“限地价、控房价、竞配建、竞设计方案”的规则，首批集中供地调控到位，30宗宅地平均溢价率约为6%，较2020年下降了9个百分点。

克而瑞研究中心分析师房玲对《中国消费者报》记者表示，未来集中供地城市名单有望进一步扩容，且更多城市或将参照北京市的做法出台集中供地细则。具体而言，主要有五大优化方向：一是加强购地资格及资金审查，未来将进一步规范购地资金来源，压缩开发前融资空间，引导房企去杠杆;二是严控土拍溢价率上限，如北京要求不超过15%;三是限“马甲”公司违规拿地;四是房地联动限价趋严;五是竞品质成为发展方向。

租赁行业迎来多项利好政策

今年以来，租赁行业“好消息”不断。政府工作报告明确提出增加保障性租赁住房供给;供地“两集中”新政明确要求重点城市在年度供地计划中要单列租赁住房用地，占比一般不低于住宅用地10%，切实加大土地供应，通过增加供应为租赁市场发展提供动能。

6月18日国务院常务会议提出，自10月1日起，租赁企业向个人出租住房减按1.5%缴纳增值税，企事业单位向个人、规模化租赁企业出租住房，减按4%征收房产税，为住房租赁企业“降税减负”。

7月2日《关于加快发展保障性租赁住房的意见》出台，引起整个租赁行业高度关注，从基础制度、土地、审批、资金、金融、以及税收政策等几大方面支持保障性租赁住房的发展。同时，租赁住房REITs开闸，租赁住房行业发展将迎来新气象与新机会。

7月30日中共中央政治局会议要求加快发展租赁住房，落实用地、税收等支持政策。目前已有多部重磅文件都频频提及要大力发展租赁住房。

易居研究院智库中心研究总监严跃进接受《中国消费者报》记者采访时表示：“可以说在政府进一步强化对租赁行业重视度的红利下，租赁行业迎来了发展的最好时代，未来租赁市场也将更加完善和规范。”(记者孙蔚)

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