跌宕起伏，今年广州楼市新增货量超万套

2019年广州楼市跌宕起伏，最终成交量平平。今年楼市情况如何?阳光家缘数据显示，目前广州全市11区可售货量为64735套，总面积约767.8万平方米，按近半年网签速度，去化周期约8.6个月。而据中地行初步统计，2020年广州全市约有34个住宅、别墅及公寓项目入市，总货量约10033套，总面积约104万平方米。区域方面，供应以外围区域为主;中心五区约有9个全新盘，总货量约2058套。在“房住不炒”的总基调下，中介对今年楼市持乐观态度，而人们购房更加理性。

中心区：白云区为供应主力

具体来说，中心区域以白云区为供应主力。向来新货严重紧缺的越秀区在2020年也将有两个全新项目入市，包括淘金半山豪庭以及实地·紫薇公馆，产品涵盖别墅和洋房。天河区金融城的珠光金融城壹号首期新品为138~251平方米南向一线望江物业，平层产品最小为138平方米三房;最大的251平方米五房，涵盖3个带独立卫套间及两个多用途房间。

白云区方面，产品涵盖刚需以及改善型。刚需户型主要以荣升·珑樾、元邦明月翡翠、品实·云湖花城和中铁诺德·阅泷为主。珠光云山御景为改善型户型为主，包括别墅以及大平层产品。金沙洲板块公寓项目广州城投保利金沙大都会将加推跃式loft公寓。海珠区世茂天鹅湾位于革新路太古仓旁，项目主推面积约235~296平方米四至五房洋房单位，3梯2户设计。

外围区：地铁开通带来生机

外围区域，约有25个全新项目总货量约8475套。具体来说，增城、番禺为供应主力，黄埔、南沙紧随其后。增城区2018、2019年皆为供应大户，2020年将有6个全新项目入市。21号线全线开通加上13号线，东部区域与广州市区的连接越发紧密，且部分区域还属于价格洼地，吸引大量刚需购房者。新货大部分聚集新塘，包括全新项目时代风华、广州万科城、力迅新塘项目、卓粤广场。另外，荔城和中新镇也分别有凯德·万黛和中国铁建国际公馆准备入市。

黄埔区则有4个全新项目。老黄埔区域将迎来一个全新项目五矿招商·鹭山府，其中科学城板块和知识城板块有绿地杉禾田晶舍及时代印记两个全新项目，长岭居五矿壹云台为洋房及别墅产品。番禺区全新项目包括市桥板块电建地产洺悦玉府、碧桂园星钻，以及别墅盘新城市·星海墅，其中中国铁建花语岭南、龙光天璞，产品涵盖洋房及别墅。广州地铁第三个项目品秀·星瀚项目预计将在2020年迎来101平方米“3+1”房超强户型样板间的开放，以及地铁22号线番禺广场-陈头岗首段的开通。

南沙区星河·荣誉在元旦面市，绿城柳岸晓风已同时开放营销中心及楼盘，中国铁建海语熙岸将于1月中旬开盘，明珠湾板块华润置地瑞府也将在2020年入市。

北部区域，花都区府板块依旧是置业热点，预计有3个全新项目——华润置地路劲金茂桐悦、龙门苑、兰园·凤翎台面市。从化区全新项目碧桂园望谷合院、越秀逸泉锦翠分别为别墅、洋房产品，其中碧桂园望谷合院的温泉别墅带有温泉入户。

商办产品方面，琶洲金融城的珠光金融城壹号备受瞩目。别墅项目基本位于郊区，老城区越秀及白云区有别墅新品入市，产品从126平方米到370平方米不等。2019年洋房约有30个项目入市，面积段集中在80~141平方米的三~四房，目前仍有货源可售。新增供应仍以外围区域为主，今年增城、从化、知识城等地铁线路的开通，使得东部依然是购房热门区。

预测：本月有11个项目推售

阳光家缘数据显示，截至2019年12月24日，广州全市11区住宅可售货量为64735套，总面积约767.8万平方米。根据近6个月销售速度计算，广州市住宅去化周期约为8.6个月。而据中地行不完全统计，2019年12月底至2020年1月广州全市共有11个项目有动作，包括4个全新开盘、3个开放营销中心、2个开放样板间、2个旧盘加推，合计约1656套货量。

中心五区方面，1月份仅白云区有新盘项目1个，其余各区新盘项目为0。白云区中铁诺德·阅泷样板间已开放，预计1月开盘，将主推高层住宅，产品为建面80~1201项目的三至四房。

外围区域方面，增城、南沙为1月的供应主力，其余各区合计共4项目有动作。黄埔区绿地杉禾田晶舍项目预计1月开盘，首推1#、2#楼，涵盖建面为98~1231平方米三至四房单元，精装交付。番禺区中国铁建花语岭南规划有建面约110~143平方米的复式四房和179~198平方米的叠墅五房，预计1月份开盘;龙光天璞首推3栋洋房，分别为86平方米的北向三房、93平方米的南向三房、110平方米的南向四房，以及117平方米的南北对流四房户型。领南星河·荣誉元旦开放营销中心，首推94~128平方米三至五房产品;柳岸晓风首推建面约96~140平方米江景三至四房，预计1月开放营销中心;中国铁建海语熙岸项目预计1月中旬正式开盘，首推90~125平方米三至四房产品，目前诚意登记享开盘优惠2万元。

增城区中国铁建国际公馆项目预计1月开盘，首推建面约103~150平方米复式四房两厅两卫单位，纯南向，带装修，具体开盘时间和价格待定;凯德·万黛销售中心即将开放，预计推出户型为建筑面积90~135平方米的三至四房。花都区和增城区共有2个项目加推，其中新力荔红花园在1月份会推出建面约95~116平方米三房;敏捷绿湖首府已推出全新六期17座建面86~119平方米精工三至四房住宅。

产品方面，别墅项目2个，洋房项目11个。本月中国铁建花语岭南、龙光天璞2个包含洋房及别墅项目入市;住宅方面，绿地杉禾田晶舍、中国铁建国际公馆、中国铁建海语熙岸、中铁诺德·阅泷4个项目将迎来全新开盘。

中介看楼市

易居中国：既要“防涨”又要“防跌”

2020年的楼市政策既要“防上涨”，又要“防下跌”;货币政策会继续放松，但楼市不是受益者，去杠杆是长期战役;行业规模、企业规模双见顶;深圳房价不会涨，长三角区域有上行空间;房企加速去库存、销售依赖渠道。投资机会方面，拿地不急，全年都是窗口期;兼并收购会继续，“大鱼”开始吃“大鱼”;仍看好物业，但企业开始分化;租赁变天，还需寻找新模式。看好万科、融创、金茂、世茂、美的、佳兆业、绿城服务、碧桂园服务8家房地产股票。

中地行：今年广州楼市有望持续发力

今年1月推新数量相比去年12月骤减、新年临近等多重因素导致市场供给下降。年底众多利好政策的出台，加之开发商备货蓄力3、4月的小阳春，相信春节过后的楼市将迎来一波小高潮。

国家重申“房住不炒”，但也强调要“全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展”。因城施策的差别化调控在去年已有所体现，达到整体维稳的效果，2020年依旧是各地结合自身情况调整政策时期。

广州今年楼市预计总体平稳，二季度起新房促销力度大、供给充足、可供选择余地增多。去年底广州发布新一轮人才新政，南沙、花都和黄埔先后放宽人才购房限制。如南沙购房门槛最低只需本科学历，预计将释放一批外来购买力置业广州。此外，港澳居民凭身份证和通行证即可在广州购房，外地人在广州购房的渠道进一步拓宽。“房住不炒”基调下楼市以稳为主，因城施策下楼市出现新的机遇。在多重政策利好刺激下，今年广州楼市有望持续发力。

广州中原：今年楼市成交或达8.5万套

对于2020年楼市，仍维持“审慎乐观”的态度。一方面，去年12月以来多区推出人才购房新政，一定程度体现出地方/行政区调控楼市态度趋于积极，属于有利市场回暖的“小红包”;但另一方面，仍需审慎看待宏观、中观、微观三个方向存在的因素。

从宏观角度来看，经济大环境问题影响着潜在客户对未来情况预判，同时决定潜在客户愿意继续持有现金还是入市。从中观角度看，虽然“因城施策”给予地方一定政策制定的自由度，但“房住不炒”仍是底线，一旦市场出现过热迹象，将如2019年年中一样某些城市会被黄牌警告，面临“适度调整”。从微观角度看，近年土地成本提高导致买家购房成本不同程度提高;部分区域、优质板块一手资源枯竭问题突出，或影响买家入市步伐。因此，广州2020年楼市成交优于2019年的可能性较高，但同时存在一定客观制约因素，成交要恢复至2017年水平(90000套及以上)仍存在一定难度，预计成交量增幅在6%~10%左右(85000~88000套)的可能性较高。

合富辉煌：行业集中度或进一步提高

2020年楼市预计总价段供应将明显提升。大型房企资金雄厚的优势在一级土地市场尤为明显，保利、越秀、碧桂园、万科、时代5家房企供应位列前五席位，占全市供应的32%，它们在各个区域均有布局，其中保利在中心区的市场份额高达三成;本土两大国企越秀、珠实均分别与广州地铁合作，在白云、番禺、黄埔、增城均获取到较优质地块。深耕广州的知名房企，得益于自身雄厚的资本实力、资源优势，往往掌握区域楼市的定价权，行业集中度预计保持或进一步提高。

市民“房市”心愿

统计：买房意愿创近3年新低

去年末，央行在全国50个城市进行了2万户城镇储户问卷调查。报告显示，未来3个月内，准备购置房产的居民占比仅为20.7%，这一比例创下了2017年以来新低。购房意愿明显下降的同时，看好房价上行的人数也在缩减。去年四季度只有26.5%的居民预期下季度房价上涨，明显低于第三季度的29.3%的比例。与2018年同期相比，这个数据依然偏低。在“最严调控政策年”2018年，第四季度统计数据显示，预计房价上涨的居民比例达到了27.4%。业内人士表示，居民买房意愿的下降，可以反映出大家对目前地产市场的理性判断。短期内房价上涨空间有限，甚至还会出现降幅，此时买房最担心高位接盘，明显不划算。不过，有刚性需求的买家仍然走在买房路上。

张女士，40岁，外企会计

上有老下有小 握着钱比买房更踏实

张女士一家三口住在越秀区一套80平方米的两房里，今年儿子上初二，学习用具和书本已堆成了小山，希望有一个单独的房间作为书房，常常抱怨房子不够住。

上个月夫妻两个正式盘算了一下换房的事：这套房卖出去可以拿到一笔钱，但换房必须在儿子学校周边，附近正在售的一个全新盘，一套120平方米的四房需要一大笔钱，除了卖房得到的一笔钱，还需要拿出很大的一笔资金才够用。夫妻虽然在公司都属中层人员，但儿子读私立学校的费用一年近8万元，加上张女士和老公都是家里的独生子女，4个老人每年的赡养费也是一大笔开支，夫妻两人的存款也只有30多万元。如果硬着头皮换了房，即便贷款，月供也超过了两万元。

张女士现在还记得原本对她很热情的销售人员，一听到他们不买房后连翻了几个白眼。张女士告诉记者，“谁不想住着舒服点，但是上有老下有小，都是可能随时需要用钱，房子变现周期太长，手里拿点钱更踏实。”

盈盈，29岁，销售人员

希望结婚前为父母在广州买套房

大城市的女性越来越能买房，电视剧《都挺好》里的女强人苏明玉，不到30岁就奋斗出两座高档住宅。网络上，“苏明玉们为什么要买房”的讨论被推上热搜。国内一知名找房平台发布的《2019年女性安居报告》显示，女性购房者比例升至46.7%，达到了近7年来的新高。在30岁至50岁年龄段的一线城市购房群体中，女性比例为48.4%，几乎与男性持平。

盈盈就是近期女性购房大军中的一员，不过她买房不是为了自己，而是为了父母。她来自东北，大学毕业那会来广州就为了安家，然后把父母从东北接过来。原因只有一个：广州冬天不冷，对于有关节病的母亲来说，养老最合适不过了。所以一开始找工作，她就选了个来钱快但也压力大的工作：销售。她有较好的学历，和一群中专生、高职生做低底薪高提成的低端销售工作。虽然辛苦，但她觉得这份工资比在事业单位更赚钱。工作7年存款150万元，对于这个不敢高消费、不敢对生活有太高品质要求、不敢谈恋爱的女孩来说，已是“恩赐”。

手握150万元，但广州市中心的房价并非她所能及，为此，她把目光投向从化、增城几个郊区。这几天，趁着21号地铁线开通后，特意看了两个星期的房子，最终总算有了眉目。虽然那套110平方米的房子离地铁还有5个公交车站的距离，但这是她目前所能负担得起的房子了。在2019年的最后一天，她交完了五成的首期款后，卡里只有800多元了。她依稀记得，那天坐着地铁21号线回家，觉得整座城市都沉浸在跨年的欢乐中，她第一次感受到自己真正属于这个城市。因为，她终于成了“有房一族”。

刘大叔，60岁，退休职工

希望尽快将手里的房子卖出去

刘大叔在花都区有一套110平方米的房子，住了大半辈子都已经习惯了。不过女儿生了孩子后，刘大叔和老伴商量了一下，想把这套房卖了，然后到女儿所住的小区再租一套二手房，这样也可以互相照顾。但是，时间过了5个月，房子还是没有卖出去，挂牌价从之前的300万元降到了280万元，只有两个买家来看过房，后来都不了了之。中介劝刘大叔还要继续降价，说目前市场上不少新房楼盘都在打折，价格甚至比二手楼盘更便宜。“不是都说现在市场很好吗，为什么我的房子却卖不出去。”刘大叔一脸疑惑。

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