江心洲地价降了，河西南涨了

来源：扬子晚报
时间：2019-11-14 13:47:58

河西南地块位置示意图。

江心洲地块位置示意图。

南部新城地块位置示意图。

汤山地块位置示意图。

时隔20天，南京河西南板块于昨日再次拍出1幅住宅地块，深业地产拿下的这幅宅地成交楼面价29498元/㎡，地价小涨了1159元/㎡。与此同时，昨天拍出的江心洲1幅宅地地价却降了3103元/㎡，被业内人士视为当地土地市场的理性回归。扬子晚报/紫牛新闻记者马祚波

南部新城商住地价格基本持平

本次拍卖的地块共有10幅，其中不乏来自河西南、江心洲、南部新城等热门板块的住宅用地，涉宅地块共计6幅，起拍总价为65.37亿。开拍前一晚，位于马群的1幅商业地块终止出让，因此实际参与拍卖的为9幅。

位于南部新城的2019G76地块为商住混合性质，为秦淮区红花街道南部新城大明路东侧地块，紧邻规划中的地铁6号线大校场路站，南至应天大街，西至大明路，北至怡居园路。地块出让面积地上20776平方米，地下4094平方米，容积率为3.1。地块起拍总价12.4亿，最高限价18亿，起拍楼面价19253元/㎡，最高楼面限价为27947元/㎡。最终经过2轮报价，该地块以12.5亿元被金基地产摘得，楼面价为19408元/㎡，溢价率仅0.81%。

在今年10月份的一场土拍中，交通投资拿下的南部新城九龙新寓以东G64地块同样是商住性质，且全部商业办公用房均由竞得人自持，不得销售与转让，当时G64地块的楼面价为16597元/㎡，昨日拍出的G76地块贵了2800多元/㎡，市场人士指出，考虑到地块附加条件的不同(G64需配建社区中心)，南部新城商住地块的价格基本保持平稳，这也将为南部新城未来的发展奠定基础。

河西南宅地小幅上扬1159元/㎡

备受关注的河西南板块此次推出1幅宅地2019G77地块，位于海峡城南侧，具体位置东至新亭路，南至元前路，北至庐山路，实际出让面积17520平方米，为居住和社区中心用地，综合容积率为2.38。该地块起拍总价为10.2亿，最高限价14亿，折算起拍楼面价为24462元/㎡，最高楼面限价33575元/㎡。结果仅22轮报价后，便被深业地产以12.3亿拿下，楼面价为29498元/㎡，溢价率20.6%。

扬子晚报记者注意到，2019G77地块旁边便是鱼嘴金茂悦和华润置地鱼嘴润府，目前政府限价为40000元/㎡以内，两家楼盘的中签率均在10%左右，颇受市场欢迎。跟之前国资拿下的G75地块相比，河西南的地价小幅上升1159元/㎡，打消不少买房人与业内人士的疑虑;同时，河西南板块未来限价政策将如何突破，仍将影响当地房地产市场的前景和房企的拿地策略，毕竟，目前河西板块仍有多个“地王”项目站岗，房价几许仍是众多买房人最为关心的话题。

江心洲宅地降价3103元/㎡

同样是南京热门板块的江心洲此次挂出1幅住宅用地2019G78地块，该地块东侧临江，实际出让面积25010平方米，容积率为1.8，限高35米。地块起拍总价10.8亿，最高限价15.1亿，折算起拍楼面价为23990元/㎡，最高楼面限价33542元/㎡。经过23轮报价，最终以13亿元被南京安居摘得，楼面价28877元/㎡，溢价率20.4%。

无论是从最高限价，还是竞拍轮次与溢价率上看，江心洲与河西南两个区域在南京楼市板块中几近趋同，后者更被贴上“改善”的标签。今年4月，江心洲的G08地块历经112轮举牌被荣盛地产拿下，楼面价达31980元，时隔半年多，国资拿下的地块楼面价已经降了3103元/㎡，这也预示着当地土地市场的理性回归，江心洲楼盘要想进一步突破限价，恐怕还是有点难。

业内：远郊板块风光不再

在昨日拍卖的其他地块中，湖熟宅地G83以4.9亿元底价拍出，楼面价为7072元/㎡;江北桥林宅地同样以底价2.9亿元拍出，楼面价8573元/㎡。江宁大学城的宅地G82经5轮举牌，被五矿地产以18.8亿拿下，楼面价14721元/㎡，其他商业地块多以底价拍出。

业内人士认为，从本场土拍不难看出，目前南京土地市场的分化程度正日益明显，河西南、江心洲、南部新城等板块的土地仍不断上演“抢地战”，在10多家房企的争抢之下，地价呈现稳中有升的态势，热度依然不减;而湖熟、桥林等新兴远郊板块则明显遇冷，地价跌幅在两成到三成左右。地产专家指出，由于需求被抑制，远郊板块在市场降温的大背景下，降温也会比较明显，而热门板块依然受到追捧，与相关部门的市政投入、配套逐渐完善以及出手需求不减息息相关。

111轮，医院用地遭抢为哪般?

扬子晚报讯(记者马祚波)从11点40分拍出第一轮，到15点14分拍出最后一轮，昨天这场土拍最受瞩目的“主角”竟然不是河西南宅地，也不是江心洲宅地，而是历时三个半小时，经过111轮举牌才分出胜负的汤山医院用地。来自深圳的前海人寿笑到了最后，然而却留下长长的一串疑问：医院用地为何这般受欢迎?

在昨天拍卖的9幅地块中，位于江宁汤山街道的2019G81地块并不起眼，甚至你在地图上都很难找到它的具体位置——东北至无疆路，东南至万寿路，西南至乐泉路，西北至美乐路。这四条道路无论是在百度地图还是高德地图上，你都找不到它们的踪影。

在出让条件上，2019G81地块为50年出让年限的医院用地，出让面积66908平方米，容积率小于1.0，建筑限高为24米，相当于最高只能盖七八层的楼房。地块的挂牌价为1.3亿，由于不涉及住宅性质，因此未设最高限价，即“上不封顶”，折算每平方米的起拍楼面价只有1943元/㎡。

原本以为这又是一幅“定制地块”，即开拍前已有相关企业与政府部门达成了拿地意向，然而竞拍开始后企业之间的竞争竟然比河西南与江心洲的地块还要激烈，整整214分钟过后，竞拍轮次定格在“111”轮，报价人此时出价3.5亿元，楼面价达到5231元/㎡，相当于起拍价的2.7倍，而竞得企业既不是房地产公司，也不是医疗机构，而是来自深圳的前海人寿保险股份有限公司。

保险公司“抢”医院用地，不少关心南京房地产市场的人士表示不解：“比其他8幅地块加起来的竞拍轮次还要多，这究竟有什么秘密呢?”南京房地产业协会秘书长张辉则认为，保险公司竞得医院地块后，大概率会从事养老地产行业，其实国内已有不少保险公司正在这条路上“探索”。“有比医疗用地更适合做养老的吗?地价翻了这么多才5000多块，比住宅用地和商业用地做养老便宜太多了”，张辉指出，保险和养老可以挂钩，而且持有型的“养老公寓+康复医院”，也正是保险公司最为擅长的。

“保险公司做养老地产有天然优势。”南京本土一家大型房企负责人向扬子晚报记者表示，目前许多养老机构在接收老年客户时需要收取一笔保证金，而这笔钱属于“擦边球”，并不合规，保险公司可以以理财或者保险的方式收取，对于老年人的资金收益也有一定保障。另外，普通企业进入养老地产行业，由于类似地块不能上市销售，只能自己持有，靠收取每月租金的话，很难尽早完成投资回报;保险公司则可以设置门槛、收取保费，为老年人提供配套及服务。

还有业内人士认为，汤山的这幅地块处于温泉度假休闲板块，周边温泉馆环绕，距离猿人洞风景区、汤山百联奥特莱斯等又比较近，是一处十分适合养老休闲的场地，吸引多家企业竞拍至111轮也就不难理解了。

关键词：江心洲地价河西南