黄欣伟：就算倒挂有诱惑，还是建议买二手房

来源：腾讯网
时间：2023-08-18 14:35:16

进入八月，上海楼市的表现看起来不错：

一方面，新房的认购依旧并持续火爆，“半夜排队”在秋老虎衬托之下弥足珍贵；

(资料图片)

另一方面，二手房每日成交量“环500套”，乘以30也是一个好久不见的数据。

虽然传说中的政策“果然”只表态&不落实，但或许这种一知半解的状态最能够挠到市场的痒处，换个专业一点的说法：大概这就是所谓的预期吧！

Buy on rumes，Sale on facts!

一、政策就算“喜人”但还是要尊重市场和周期

但尽管市场已经抢在政策落地之前开始粮草先行，但不可否认迎接他们的会是什么？

首先，政策早出晚出早晚会出，所以这个模棱两可的窗口期虽然“很美”但早晚揭晓；

其次，出台的政策无外乎“好坏”两种：前者高于预计或持平都会让目前的复苏延续，后者可能最终出台一些不痛不痒的政策应付市场，复苏态势会在持续一段时间之后最终涸泽而渔回到疲态。

所以，不管靴子几时落地且靴子里有无礼包，市场的今天是供需开始加速：

1、购房者看到表态已经噤若寒蝉，有了踏空的恫吓，磨蹭的加快了入市步伐；

2、房东开始收获信心，表现为撤牌和“降价不谈”甚至部分开始跳价。

所谓预期都是基于对未来不确定之下的自行举措，它们不仅是押注式的，而且用力过猛是常态，之前的文章也分析过要理解房东，毕竟“跳一次价可能是一年辛苦的工资”，贪欲容易被激发也是符合人性的。

但是，经济的整体基本面有无回暖？

答案是否定的。

且不说那些来自宏观的负能量，就看微观具象的周边各色人等：

1、家中几个人的饭碗，都还稳定吧？

2、不幸被裁员的拿到足额补偿了么？

3、待业之后用了多久找到新工作的？

4、对未来的自己赚钱能力预期如何？

上述四点想必每个人每个家庭各有答案，微观才是客观，因为每个家庭背后的数据才是构成楼市购买力的点点滴滴，至于某区动迁多少户&释放多少购买力的“好消息”说大不大说小不小——

说大，上海楼市是靠一个新村拆迁可以王者归来的么？

说小，人家动迁的钱，和我（买房预算）有什么关系？

所以，尊重周期尊重市场，当下在政策还未落地之前，或许是今年上海楼市最好的窗口期。

趁着有预期并被自媒体瞎起哄所裹挟放大，该出货的尽快出货&该签约的尽快签约，那句鸡汤慢慢的“买在寂静无声处&卖在人声鼎沸时”知易行难，几个人能知道&几个人能做到？！

所以，是不是可以抛开政策的滋扰，把出台或拖沓先放一放，专注于买房的决策。

今天的建议是：虽然新房有倒挂的诱惑，但个人建议大家到二手房“淘宝”。

二、新房的不确定性，恰是二手房的确定优势

今天随机去采访一个行走的购房者，在新房和二手房之间如何取舍，可能大部分是倾向于新房，至于理由嘛，无外乎两个字：倒挂。

什么叫倒挂？就是因为上海楼市2016年起施行新房限价政策，导致当时大部分地区的新房比二手房便宜，因为新房是管理层定价而二手房是市场定价，也因为部分二手房依附了周边的学区、医院、地铁等资源配套所以奇货可居。

那么今天，一二手倒挂的情形又是如何的呢？

从外环外向内，一二手倒挂正在逐渐消失或收窄，目前在内环和中环，一二手倒挂还或多或少，所以“摇号打新”的人群和资金开始缩小分布版图；外环外的销售趋势不容乐观已经全面启动分销由此可见一斑，当然可能最近的政策微妙期，一二手倒挂可能又“收复”了一些。

但正所谓命运馈赠的礼物里同时夹着标号的价格，新房“买到就赚几百万”的诱惑里，有没有风险和对价？

当然有：房企不断暴雷导致的如期交付（与否）风险、绝大部分新房交付即翻脸的质量风险，特别是随着近期碧桂园的传闻浮出水面，新房买到拿不到的隐忧也开始上升，“保交付”为什么被上升到一个“三保”之一的地位，看来不是空穴来风。

新房的缺点恰是二手房的优点，粗粗排摸了下也有足足7条：

1、门槛优势。

二手房不要积分，虽然如今新房的积分也在下降，但对于部分“近期才来上海想买房”的人群而言，“敢来就是有底气”但这种可能是购买力自信的人群，往往社保不给力，所以积分还是一道横亘在购房者“有分没钱&有钱没分”面前的护城河。

2、价格优势。

你没有看错！目前的价格优势当然是在新房一边，但管理者将被两种裹挟：一是财政收入要靠卖地，势必要保新房所以二手房可以市场化定价；二是保新房就要让购房者有信心，所以“顺应”了买涨不买跌的消费心态，限价开始放松，一二手倒挂开始人为摊薄。由此可见，二手房市场会回归让需求定价的放手态势，决定了“二手房若跌价管理层不会干预”。

3、时间优势。

当下或者说从年初甚至去年“放开”之后都是上海楼市的窗口期，所谓窗口期就是因为成交放缓所以购房者可以慢慢选慢慢比慢慢还价，在新房的倒挂照耀不到的外环外，因为挂牌量够大导致的价格踩踏，让有意的购房者可以有可能“捉到那个跑得最慢的羊”！

4、品质优势。

很多购房者都是感性的或者是颜值主义，谈到二手房眼前马上浮现出陈旧不堪的老破小，但其实言过其实了，可以这么说上海楼市的品质升级在限价之前（2016年）已经基本达到峰值，而这些次新房除非有质量隐患否则应该都保养得不错，何况交付至今：绿植又长高了、配套又丰富了、装修滋扰又少了、隔壁邻居是谁也确定了，就算是质量有问题的小区，如今该暴露的也都暴露出来了，绕开不买就是了。

5、交房优势。

新房在交房端的时间和质量问题，恰是二手房最完美填充的优势所在，“该呈现的都呈现”不管所谓的好坏，购房者至少明明白白消费。至于坊间一直在呼吁的现房销售知易行难，短期不可能呈现，所以你占了新房可能倒挂的便宜，就别想着既要又要还要了，当下除了自己眼睛所见，什么都别轻信。

6、供应优势。

因为新房供应随着土拍（定位）而去，所以对部分购房者而言，会面临“想去的地方买新房，有新房的地方不熟悉”，所以换个角度来理解，在今天已经发育了20年的上海楼市——有新房的地方大多数都有二手房，所以可选可比；反过来想想，如今“连二手房都没有的区域”出现一个新房，配套和人气可想而知，为了倒挂去做10年的鲁滨逊漂流，值得么？

7、分歧优势。

虽然目前政策有暖风，但是不可否认房东对于后市的预期是存在分歧的，产生这种分歧的原因是因人而异的：可能是房东想要买房打新的迫切、可能房东自己的财务状况发生了变化、可能房东家人和周遭的就业或收入动态等等，会触发对预期和买房的态度便宜，事实上在二手房市场是存在捡漏可能的。

三、购房者“胆小怕事”的两面性唯有自愈

近期接受周遭关于购房咨询的过程，越来越生出对于购房者自身的一些感想。

所谓的胆小怕事其实有新解：

1、胆小是购买力所限，所以久久关注不轻易出手，生怕买贵了买亏了买错了；

2、怕事是不愿意付诸于行动，想要淘宝势必要做大量的前期功课，“还会涨（跌）吗、房子可以买吗、有啥推荐”三个常规咨询点的背后，恰恰暴露了自己的不作为。

购房者固然不如从业者专业，但“上海楼市20年了&互联网这么发达了”的双重背景之下，动动手指就能够了解大量的信息，作为没有足够经验且购买力有限的普罗购房者而言，自己多花点心思不是应该的么？

受骗往往是因为自己心智有限，所以今天的购房者在主动放弃信息对称之下还想要一个友情是比较难的，或者说——那些自媒体、坏中介、渠道商、销售员，不骗你（小白一个）骗谁呀？！

打铁还需自身硬，买房这个事最终要靠自己。

平时多关注相关资讯，看多的看空的都可以看看，兼听则明的意思不是把多空双方当做守门员扑点球非左即右，而是是把对立的信心收集好之后，让自己的所见所闻去支持一方或反对一方，用脚投票才是真实可靠的。

贪婪但不勤奋，这虽然也不是什么要杀要剐的不可饶恕，何况贪婪归于人性不是缺点，但因为购买力有限也因为“想要尽可能实惠”的刚性诉求，所以就算体感不舒适就算日常工作已经很累就算诸多事务缠身但时间是一条沟——挤一挤总是会有的。

“祝福购房者”是客套，勉励购房者才是实在。

还是那句话：政策一定会出的，无非是重磅救市或不痛不痒。

但救市是为了保障新房去库存并最终为土拍保驾护航，明白了救市的终极对象和目的，新房和二手房哪个更值得购房者“可持续关注”，才是购房者最需要统一的“三观（观望、观察、观念）”。

不管是降低存量房贷利率、认房不认贷、降低首付甚至放开限购落户（基本不可能），支撑楼市趋势性发展的不是政策而是身边的购房者甲乙丙丁，所以愈是山雨欲来风满楼愈是要事先归置自己的逻辑应对体系基本盘，以“少”变应万变，保障在第一时间做出相对精准的购房决策。

【新房还是二手房】这个老生常谈的话题，在2023年的八月初，再更新一遍。

关键词：

黄欣伟：就算倒挂有诱惑，还是建议买二手房

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