世界关注：2023年5月商业地产零售业态发展报告

来源：观点指数冯彩云
时间：2023-05-24 17:33:31

来源/观点指数

撰文/冯彩云

期内，五一假期的消费热潮给市场带来很大的提振作用，这背后有报复性消费、相关部门各类消费促进举措的共同作用。

【资料图】

样本企业假期前也推动大量新项目入市，在打响知名度和吸纳新消费会员的同时，收获消费和客流的双向增长。

新项目获取上，期内样本企业更加注重优质轻资产项目的获取，华润万象生活期内通过合作的方式获得上海、深圳等一线城市核心区位项目的运营权。与此同时，大宗交易市场也迎来了零售商业项目的成交，均被不动产投资机构拿下。

样本项目方面，新店引入的品牌中首店、限时店等占据较大比重，其中限时店因限定概念对消费者有较强的吸引力。此外，样本项目还注重和五一、520等节日活动结合，进行营销。

大批量项目集中入市，五一销售、客流双增长

报告期内恰逢五一假期，全国零售商业市场迎来了大批量项目供应。据观点指数不完全统计，全国共33个城市有新项目开业，总计开业47个项目，新增入市体量348万平方米。

其中，重庆、佛山、杭州及苏州有3个以上项目开业。一线城市方面，深圳有2个项目开出，其余的三个城市则各有1个项目入市。

数据来源：观点指数整理

值得注意的是，期内入市项目的种类覆盖较广，除购物中心之外，还有社区商业、街区商业以及奥莱，项目类型较为丰富，如龙湖集团的乐山恒邦龙湖星悦荟、百联股份的青岛百联奥特莱斯广场等。

样本企业方面，据观点指数统计，17家样本企业有新项目开业，为市场贡献了22个项目，总供应体量215万平方米，占全国开业项目数量和体量的46.8%和61.8%。

其中，以新城控股、珠海万达商管和龙湖集团为代表的3家企业有不止1个项目开业，其余的14家企业均仅有1个项目入市。

数据来源：观点指数整理

具体来看，除华润万象生活、龙湖集团这类商业规模较大，保持稳定入市节奏的企业外，瑞安新天地这类项目打造周期较长的企业也迎来了新项目。期内开业的上海蟠龙天地整体规划超50万平方米，商业建筑面积7.5万平方米，历经四年建设完成，为开放式街区的商业形态。

作为瑞安在上海的第7个项目，瑞安新天地Urban retreat城市微度假概念下的第一个项目，上海蟠龙天地目前入驻了140家品牌，包括近20家上海首店、超过60家区域首店，其中包括全国首店及特别概念店。

武商集团走出湖北的首个项目武商Mall南昌，也依然延续了武汉武商的高端定位，引入包括La Prairie、HELENA RU-BINSTEIN、Tom Ford等国际高化在内的26大重奢名品。但该项目能否适应南昌市场，在高端商业领域站稳脚跟，还待时间考验。

五一作为春节后的第二个大型节假日，被寄予了较大的消费期许。而在重大节假日前后推动新项目入市，也是运营商采取的常见运营策略，背后主要是出于打响知名度和吸纳消费会员的需求。

从核心一二线城市消费市场来看，五一期间9个核心一二线城市的消费数据表现突出，重点商圈客流量、销售额增长明显，重点监测的零售企业亦是如此。不仅相较2022年同期增长，同比2019年疫情前也同样实现提升。

来源：公开资料，观点指数整理

样本企业上，从爱琴海集团、中骏商管等披露的数据来看，期内的五一节假日为零售商业项目带来了大量的客流，客流和销售同比双增长成为普遍现象。如中骏商管的旗下项目五一期间的销售额和客流量均实现提升，分别提升50%和72%。

来源：企业官微，观点指数整理

观点指数认为，五一消费热潮的背后，不仅是报复性消费的结果，也离不开地方政府和商户等各方的共同努力。

如上海举办第四届“五五购物节”，打响12个标杆活动IP，全市有超过1000个活动。而深圳五一假期也开展了新一轮促消费活动，发放总金额超6000万元的消费券。以上举措在刺激消费市场活力的方面，起到了一定程度的积极作用。

企业重视优质轻资产获取，大宗交易市场活跃度上升

期内，以华润万象生活、碧桂园文商旅为代表的样本企业，在轻资产市场上均有所斩获。其中，前者获取的项目较为优质，均位于上海、深圳等一线城市，主要通过与私募基金和不动产资管机构合作获取，如位于深圳福田CBD核心商圈的深圳平安金融中心。

相关数据显示，华润万象生活目前在深圳已运营7座购物中心，在上海已运营5座购物中心，在管项目达9个。观点指数认为，未来通过类似方式，其有望持续增加在以上城市的项目规模。

来源：公开资料，观点指数整理

碧桂园文商旅在报告期内也继续有新项目增加，这对其轻资产规模增长起到较大作用。值得注意的是，企业获取的大部分项目均位于三四线城市，未来的租金收益空间可能有限。观点指数认为，这与其较为欠缺一二线城市核心地段商业项目运营经验有关，未来需要积累更多不同类型项目的运营经验。

资本市场方面，珠海万达商管第三次提交的招股书在期内失效，能否顺利上市的不确定性再次增加。

观点指数认为，这与珠海万达商管当下面临较大债务压力有关，其面临境内外债务集中到期的问题，正和境内的银行进行谈判，试图延长一些项目贷款的到期时间。

此外，也与目前的市场大环境有一定关联。由于商管、物管的市场下行，上市难以获得资本市场认可并得到高估值，而今年港交所对于地产及其相关行业上市的态度也比较谨慎，成功上市并不容易。

报告期内，观点指数统计到公开市场上的零售商业资产相关的大宗交易有2宗，分别为GIC收购华润置地旗下北京万象城项目70%股权，以及基汇资本收购广州佛罗伦萨小镇项目。前者底层资产为购物中心，后者则为奥莱小镇。

观点指数认为，GIC收购华润置地旗下北京万象城项目股权，是华润置地减少成本投入，提升资金利用效率的一种举措。与此同时，GIC也能获得国内的优质购物中心资产股权，未来能通过分红或者退出获取收益。

更进一步而言，华润出售项目股权或许也有资管方面的考虑，目前消费基础设施REITs的放开，给商业地产的退出提供了新路径。未来，华润置地旗下的较多商业资产有望实现价值提升和退出。

而房地产私募基金管理公司基汇资本收购广州佛罗伦萨小镇，则是通过旗下管理基金及有限合伙企业的共同投资完成。资料显示，基汇资本在亚太地区（包括中国内地和香港）拥有超过18年的商业、工业、住宅和零售物业的投资和物业改造经验，管理资产金额达357亿美元。

据观点指数了解，基汇资本收购该项目，出于对中国的奢侈品市场的看好，该项目主营奢侈品奥特莱斯，总可出租面积达62200平方米，基汇将通过资产优化方式提升竞争力。

样本项目青睐限时店，节日式营销热度不减

样本项目方面，期内观点指数观察下的样本项目期内有新店开业，其中不乏首店、限时店等具有代表性的店铺，此外还有部分重装开业的店铺。

来源：公开资料、项目官微，观点指数整理

其中，限时店占比相较上个报告期有所上升，这与五一节假日有关，和工作日相比节假日有更多的出行客流，带来更多的展示机会和成交量。

据观点指数观察，高端零售品牌开出的限时店数量较多。如深圳万象天地开业的高端生活方式品牌melt season全国首家主题限时店「帷幕」，北京三里屯太古里开业的GEM DIOR高级珠宝及腕表系列限时精品店等。

数据来源：观点指数整理

观点指数认为，限时店一般会以限定、新品发布、个性化定制为卖点，对于消费品牌尤其是辨识度较高、以高收入客群为目标的奢侈品牌而言，较大程度上能通过引流直接产生进阶销售，提升消费者的消费频率，此外对于品牌产品和形象推广也能起到一定作用。

此外，五一是全年的重要节假日，也成为高端商业项目举办活动的重要节点。期内，上海恒隆广场开启“GAME OF WONDER”欢乐庆典活动，时间为4月22日至5月3日，以创意游戏装置等丰富消费者体验，此外还有知名品牌呈献独家、首发及限量臻品等。

期内的520，也成为大众造节的代表，零售商业项目积极发力。据观点指数观察，以上的部分限时店围绕520主题，如成都远洋太古里的蒂芙尼520限时体验空间、北京SKP的DE BEERS 520限时精品店等，迎来一波营销潮。

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